租赁相关问题解答.doc

租赁（leases）出租、借贷经济行为（leasing）和租赁合同（lease）的统称，指以收取或支付租金的形式出让或受让资产使用权的一种交易方式以及（或者）为进行这项交易而制定的一项租赁合同。租赁作为一种经济行为，习惯上称为租赁业务。租赁作为一种契约形式，通常称为租约。租约的内容一般包括出租方和承租方以及租赁的资产。出租方拥有资产的所有权，允许承租方在一定的期间内以支付一定的租金为条件，取得该项资产的使用权。　　租赁具有三个特点：一是租赁资产所有权和经营权分离；二是“融资”和“融物”混为一体；三是灵活方便，资产风险共担。　　为了组织账簿记录和编制会计报表，需要对租赁进行分类。从承租人的角度来说，按租赁的目的，租赁可以分类。从承租人的角度来说，按租赁的目的，租赁可以分为经营租赁和融资租赁。从出租人的角度看，租赁可以分为经营租赁、销售式融资租赁、直接融资租赁和举债经营融资租赁等。租赁会计准则答问《企业会计准则——租赁》(下称租赁准则)已经财政部发布，自2001年1月1日起在全部企业施行。如何对租赁进行分类?承租人和出租人各自如何进行会计处理? 对售后租回交易又应如何进行会计处理?等等，本文拟对这些问题作简要回答。?一、企业应如何对租赁进行分类?　　租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议。租赁会计准则规定，承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。其中，租赁开始日是指起租日，但在售后租回交易下则指买主向卖主支付第一笔款项之日。融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。所有权最终可能转移，也可能不转移。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。这种分类，与国际会计准则的分类方法是一致的。?　　为便于实务操作，租赁准则还规定，企业在对租赁进行分类时，应当全面考虑租赁期届满时租赁资产所有权是否转移给承租人、承租人是否有购买租赁资产的选择权、租赁期占租赁资产尚可使用年限的比例等各种因素，并给出了认定融资租赁的几项标准：?　　(1)在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。 (2)承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。　　(3)租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分。　　(4)就承租人而言，租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值；就出租人而言，租赁开始日最低租赁收款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值。　　(5)租赁资产性质特殊，如果不作较大修整，只有承租人才能使用。二、承租人对融资租赁应如何进行会计处理?　　租赁会计准则规定，在融资租赁下，承租人通常应当将租赁开始日租赁资产原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，并将两者的差额作为未确认融资费用。这一规定，与国际会计准则是完全一致的；但与我国现行会计制度相比则有较大改进。其实质在于引入了现值概念。在承租人付给出租人的租金中，既包括本金，也包括利息。从精确核算角度讲，支付的本金应减少负债，而支付的利息应按一定的方法确认为费用。?　　但是，考虑到我国实际情况，租赁准则作了特别规定，即，如果租赁资产占企业资产总额的比例不大，承租人在租赁开始日仍可按最低租赁付款额记录租入资产和长期应付款。这是因为，租赁业务对一般企业而言毕竟属于特殊业务，出于方便企业核算考虑，多给企业一种选择。这与相关的国际会计准则的要求不完全相同。?　　融资租入资产后，承租人就应将其视同自有资产一样进行核算，比如，应当计提租赁资产的折旧。租赁准则规定，承租人应当采用与自有应折旧资产相一致的折旧政策。能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。?　　在承租人对融资租赁的信息披露方面，与相关的国际会计准则相比，我国租赁准则要求披露的内容要相对简略一些。租赁准则要求披露的内容有：(1)每类租入资产在资产负债表日的账面原值、累计折旧及账面净值；(2)资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的最低租赁付款额，以及以后年度将支付的最低租赁付款额总额；(3)未确认融资费用的余额；(4)分摊未确认融资费用所采用的方法。?三、出租人对融资租赁应如何进行会计处理?　　租赁准则对出租人会计处理的规定与国际会计准则也基本一致。租赁准则规定，在租赁开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额作为应收融资租赁款的入账价值，并同时记录未担保余值；将最低租赁收款额与未担保余值之和与以上两项的现值之和