招商人员最全基础知识培训概要.pptx

糖房湾购物中心 招商人员培训 商业地产招商基础知识 糖房湾购物中心 招商基础知识培训 商圈的含义 商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的 目前某地主要的传统商业聚集区还是集中在旧城大观楼地区； 本案距离大观楼约2.5公里，距嘉信茂广场仅500米； 南岸东区是某地城市向东发展的前沿，是某地市重点建设的核心区和未来的行政商贸金融中心，某地的城市资源正不断向南岸东区聚集； 主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。 次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟。 边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。 商圈的构成：由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。 边圈 次圈 主圈 5 商业地产招商：全程价值链的视角 招商不只是招商环节的责任，招商是一件贯穿商业地 产前期规划、建设、后期运营全过程的工作： 1. 规划阶段的招商: 商圈分析 市场定位 业态组合：确定主力店与次主力店 2. 建设阶段的招商: 确定次主力店和非主力店 3. 运营阶段的招商: 业态和商户调整、补充招商 糖房湾购物中心 商业客户介绍 客户类型 8 商业地产招商的客户分析 1. 商业业态分析 2. 客户的选址要求 3. 客户决策模式分析 4. 对客户的评估与筛选 商家需要什么样的物业？ 商家经营对租金/物业有什么特殊的要求？ 在产品设计/招商定价/后期运营阶段，开发商应注意些什么？ 特别说明—— 对于不同商业类别的商家来说，其对物业具体的要求是不同的，根据我司多年的工作经验，现列举五种类型商家对物业的不同要求： 第一种：大中型卖场类 第二种：餐饮类 第三种：休闲类 第四种：娱乐类 第五种：小型购物类 第一种：大中型卖场类 区位要求：成熟社区交通核心结点处，或发展潜力巨大处 楼层要求：从-1F—4F不等 面积要求： 总面积：从6000-20000平不等 单层面积：不小于4000平，且长宽比最好在5:4 层高要求：梁以下不低于4.5米，掉顶后不低于4.2米 荷载要求：国内商家要求不低于350Kg/㎡，国外要求不低于1000 Kg/㎡ 柱距要求：不低于6×6米，国外要求不低于8×8米 硬件配置要求： 水、电、气、烟道，有后备发电机组 消防（包括自动喷淋及报警系统）、监控、背景音乐、灯带等系统 中央空调、新风系统 生鲜区（荷载不低于1吨/平米）、卸货区（至少200平米）、库房、停车位 电梯（2部）、货梯（2吨/部至少1-2部）、坡步梯（至少每层双向各一部） 其它要求： 交房要求：所有验收手续过关，所有产权等证件办理完毕（视谈判条件） 装修要求：天地墙基本装修到位，根据开发商与商家谈判的条件制定 是否有中厅：百货卖场需要，超市不需要 第二种：餐饮类 区位要求：交通便利，经营环境优越，停车位充足处 楼层要求：从1F—3F不等 面积要求： 总面积：从200-10000平不等（根据商家自己的规模制定） 单层面积：无特殊要求 层高要求：无特殊要求，但最好不要低于3米 荷载要求：不低于350Kg/㎡，最好在450 Kg/㎡ 柱距要求：无特殊要求 硬件配置要求： 厨房必须有水、电、气、地沟、排污、隔油池（火锅、洋快餐）、烟道（重点） 大堂、包间、库房、粗加工、冷菜房等均由商家自行隔断 停车位必须充足，且越多越好（这个是商家最关心的重点） 光