北京某大型房地产综合体项目可行性研究报告.doc

北京某大型房地产综合体项目 第1章 概述 1.1 引言 改革开放后我国房地产业的发展经历了四个发展期：从1984年—1988年大约5年的时间，实现了从无到有、从理论到实践的历史性发展；从1991年—到1995年大约5年的时间，由弱到强、由不规范到理性发展的第二个发展期；从1998年—2002年，国内市场逐步完善和成熟、加入世贸组织及举办奥运、新经济高科技与房地产业的结合等诸多影响因素，为我国房地产业实现第三次飞跃提供了内外部条件，房地产业进入了新的快速发展时期。2004年起，全国的房价一路高企、供应结构性矛盾浮出水面，面对严峻的市场形势，政府部门的发展理念由增长、效率转向民生、公平，“8.31”大限、“新旧国八条”、“国六条”、“37号文”等政策性文件接踵而来，土地供应方式、金融政策、住宅交易规则、产品供应结构等均发生了很大的变化，这些调控措施将更加有利于房地产市场持续健康稳定的发展。 近年政府实施的一系列宏观调控措施主要针对住宅市场，对已有商业地产项目并未产生较大的影响。加之目前中国经济处在高速增长期，国内局势稳定，并且受人民币升值预期和国内优质收益型物业的高回报率（海外基金对购买北京物业的回报率要求一般在税后8-10％4％5％6-7％2008年，近两年将是建设高峰期，商业地产短期内供大于求的态势明显，竞争也将越来越激烈。2006年是中国入世过渡期的最后一年，年底之前中国将全面开放零售、金融等市场，外资机构的大量进入对商业物业的需求将越来越大，因此商业地产将迎来更多的机遇与挑战。 未来商业地产市场将向多元化方向发展，根据不同位置、规模、产品特点而设计的社区型、主题型、生态型、体验型等商业尤其是综合体类的大型商业地产项目将具有较大的发展潜力和良好的发展空间。而未来商业地产的竞争主要体现在对稀缺土地资源的占有、高度发达的设计施工水平、丰富的运营经验等综合竞争力上。随着整体持有商业物业水平的提高，后期商业运营水平的高低已经成为商业地产成败的关键，同样对于商业企业来说寻找合适的经营场所对未来经营也是至关重要。 在外部政策、市场、项目合作等环境发生重大变化的情况下，本文对该 1.2 宏观经济环境概述 2001年中国经济在世界经济低迷的大环境中继续保持了稳定增长，国内生产总值的总量为95800亿元，增长率为7.3％2001年以来，中国经济进入新一轮扩张周期，国民经济出现较快增长态势；同时经济发展过程中也出现了投资膨胀、结构性矛盾突出等不稳定、不健康因素。国家积极采取宏观调控措施，使国民经济总体形势连续保持了前所未有的良好状态。 2005年，是1998年以来我国宏观经济运行最好的一年，国民经济呈现高增长、低通胀的良好发展态势，经济运行的稳定性有所提高，发展的协调性有所改善，整个经济朝着宏观调控的预期目标继续发展。2005年全年GDP增长9.9％22.6％970万人；城乡居民收入继续保持较快增长；CPI涨幅仅为1.8％ 但是，国内经济运行中出现了企业利润增幅回落、部分行业产能过剩等新问题，外部经济环境的不稳定和不确定因素也在增加，如盲目投资、低水平扩张造成的产能过剩矛盾，有可能进一步显现；农业的基础地位在整个发展过程中还不稳定；对外贸易不平衡加剧增加了贸易摩擦的几率；能源价格波动、国际资本投机等问题，都不可避免地反映到我国经济发展中来。 2006年是我国十一五规划的开局之年，也是我国加入世界贸易组织5年过渡期的最后一年，针对当前经济运行特征，中央政府提出2006年宏观调控基本取向是保持政策的连续性和稳定性，为此将进一步扩大消费需求，优化投资结构，推进社会主义新农村建设，促进资源节约，转变贸易增长方式，加快科技发展，推进教育、医疗、金融、财税、价格等体制改革。在这一政策背景下，2006年我国经济增长速度将进一步回落，宏观经济形势将朝着更加健康的方向发展。其中，， 1.3 北京市经济背景 北京是中华人民共和国的首都，政治、文化、国际交往中心；世界著名的历史文化名城；中国吸引外资公司投资数量最多和中国经济实力最强的城市之一。拥有丰富的旅游资源、完善的基础设施和城市道路交通系统。未来北京将建设成为经济繁荣、社会安定和各项公共服务设施、基础建设及生态环境达到世界一流水平的现代化国际宜居城市。 国内生产总值及实际增长率 2005年北京市实现国内生产总值6814.5亿元，比2004年增长11％，经济增长率连续五年稳步上升。2005年人均国内生产总值达到4.49万元，比上年增长8.19％，是2000年的1.9倍。2001至2005年，北京经济年均增速达到10％；全市国内生产总值累计超过10000亿元。2001－2010年北京实际国内生产总值的平均增长率的目标为9％。 图1.1北京国内生产总值及增速 数据来源： 通货膨胀 图1.2北京