科苑华庭房地产项目可行性研究报告.docxVIP

科苑华庭房地产项目第1章 项目总论1.1 项目名称及实施单位1.1.1项目名称科苑华庭房地产项目1.1.2实施单位镇江市润达房地产开发有限公司为江苏省建筑科学研究院有限公司下属子公司，江苏省建筑科学研究院有限公司(原江苏省建筑科学研究院)成立于1958年,原隶属于建设厅。2002年作为江苏省首批改制的省属开发型科研院所,由科研事业单位成功转制为股份制民营科技型企业。作为国内建筑行业规模较大、产业化程度较高的综合性科学研究和技术开发机构,公司主要业务面向建设工程领域,以建筑材料、工程咨询为主业,进行新材料、新产品的研发与生产,同时开展建筑设计、建设监理、工程检测与鉴定、特种工程施工、建筑物诊断与处理、技术培训等专项业务。近年来加强了绿色建筑与节能技术研究、房地产开发等业务。1.2 项目建设方案1.2.1 建设目标本项目位于傲踞生态丹徒新城中心人民广场生态公园，谷阳湖静畔其侧。以“与自然和谐，天地融合”的现代居住理念，打造新城中心未来科技艺墅、健康人居。建筑设计中以“人居”为基点，将“科技、环保、节能、庭院、艺墅”为主核心，追求居住的舒适度与品位。1.2.2 建设地点镇江市/road/1188.html丹徒新城盛丹路169号1.2.3 建设内容项目规划总占地约7.8万平方米，主要以花园洋房和联排别墅为主，点缀少量双拼别墅等，绿化率约48%。1.2.4 投资估算及资金筹措（略）1.3 可行性研究工作依据（1）国家发改委《产业结构调整指导目录》2005年；（2）《城镇廉租住房档案管理办法》（3）《城市房地产开发管理暂行办法》（4）《城市房地产开发经营管理条例》（5）《城市房屋拆迁管理条例》（6）《房屋登记办法》（7）《国务院关于修改《住房公积金管理条例》的决定》（8）《中华人民共和国城市房地产管理法》（9）《中华人民共和国城市规划法》（11）《中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（12）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（13）《中华人民共和国物权法》（14）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》1.4 可行性研究结论1.4.1项目建成后可提升企业产品的市场竞争力现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。就南昌市最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，井已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。另外，目前很多跨国公司大举进军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。房地产的发展，可以提升我们国家的国际市场竞争力。1.4.2项目拥有成熟的技术我们拥有一大批经验丰富的建房设计师和很多技术成熟的建房工人，引进国外先进技术和设备，同时吸纳国内的先进技术，为房地产开发提供最好的条件。1.4.3 项目具有良好的社会经济效益 房地产的开发将会带动周边经济的发展，同时提供更多的工作岗位。同时，　我们计划达到节能50%以上的标准，采用了外墙外保温、塑钢窗、中空玻璃等节能措施。从表面上看，对于房地产开发商而言，建设节能建筑会增加建造成本（节能材料比一般的建筑材料价格要高一些），但用长远眼光来分析，对开发商来说是一件好事。第一，节能是住宅很好的卖点。你让住户在以后几十年的生活中能节省一大笔开支，当然能吸引大量购房者。第二，能为开发商塑造良好的品牌形象，并能形成良好的口碑效应。当购房者真正住进节能型住宅中，他就会体会到其优越性，对开发商当然会赞誉有加。因此，无论是短期收益还是长期回报，开发商建设节能住宅都是明智之举，而且能实现社会效益与经济效益双丰收。据了解，开发商采用的外遮阳系统、保温低能耗系统、防裂防渗水系统、雨水回收系统、全新太阳能系统等节能材料与技术，颇受购房者青睐。得 房 率： 洋房90%，小高层85%，销售业绩颇佳。·1.5主要技术经济指标（略）1.6 存在的问题及建议1.6.1项目存在问题 1.6.1项目存在问题1、土地和原材料价格上涨，造成房屋成本上升。土地商品房建设的主要成本。由于开发商一般拿的不是净地，还可能承担拆迁补偿和安置费。加之水泥和钢材等主要原材料价格上涨,导致成本进一步上升。据调查,水泥由原来的240元／吨，上涨到320元／吨，最高时涨到380元／吨；钢材由3450元／吨，上涨到5700/吨。河沙、卵石和用人工资也在上涨，一般框架结构房屋比砖混结构的房屋建安成本要高，多层、小高层、高层的建安成本也不一样，建筑楼层越高，建安成本越大。 2、房屋销售速度放缓，消费市场观望气氛浓厚。由于房产成本的增加，房地产商在产品整合推广方面显得特