贵阳白金地块开发项目可行性研究报告.docVIP

贵阳白金地块开发项目 第一章 总体说明及研究摘要 一、总体说明 本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证重庆大川控股集团有限公司贵阳白金项目（一期）投资的必要性、可能性、有效性和合理性。根据项目特点，我们从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的主要数据来源是： ◆项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目地块有关规划指标以及贵州建筑设计规范及相关规定编制而成；各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于贵阳市国土房管局或贵州统计局；建安工程造价的构成依据，参照了贵阳市建设委员会公布的贵阳市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料得出。 ◆总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由重庆大川控股集团有限公司全资兴建的方案，本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据本项目所在区域市场分析，结合本项目的实际情况严谨测算得出。 ◆本开发项目的各项财务分析部分，按照目前贵阳市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。 二、项目摘要 1、项目概况 贵阳白金项目（一期）位置：贵阳市白云区 规划建设总占地面积：466667㎡（约700亩） 建筑总面积：2812625万㎡ 综合容积率：4.5 2、产品形态 高层住宅+商业与裙楼门面+车库 3、主要经济技术指标 主要技术经济指标表 序号 项目 指标 单位 备注 1 规划净用地面积 466,667 ㎡ 净地，约700亩 1.1 居住用地 　 ㎡ 　 1.2 商业用地 　 ㎡ 　 1.3 绿化用地 　 ㎡ 　 1.4 容积率 4.50 　 1.5 建筑密度 35% 　 1.6 绿地率 　 　 2 总建筑面积 2812625.52 ㎡ 　 2.1 其中： 地上建筑面积 2100000.00 ㎡ 　 2.2 地下建筑面积 712625.52 ㎡ 　 2.3 住宅 1995000.00 ㎡ 按计容95%计算 2.4 商业 97475.00 ㎡ 　 2.5 地下车库 18569 个 　 3 可售建筑面积 2800620.52 ㎡ 　 4 不可售建筑面积 12005.00 ㎡ 　 4、投资规模 本项目总投资包括开发成本与期间费用。开发成本包括土地费用（含前期拆迁成本）、前期费用、建安成本、基础设施费、大配套设施费、工程相关费用、不可预见费。期间费用包括财务费用、管理费用、营销费用。经测算，项目总投资约866012万元，可售综合单方造价3092元/㎡。 序号 项目 总金额（万元） 单价（元/㎡） 1 土地费用 82633.33 295.05 2 勘察设计费 12710.04 45.38 3 报批报建费 42060.48 150.18 4 前期准备费 621.89 2.22 5 建安工程费 549963.47 1963.72 6 开发间接费 2812.63 10.04 7 不可预见费 12163.37 43.43 8 管理费 18245.06 65.15 9 营销费 38338.21 136.89 10 财务费用 22786.45 81.36 11 营业税 70286.73 250.97 12 土地增值税 12779.40 45.63 13 交易印花税 611.56 2.18 成本合计 866012.63 3092.22 5、经济效益评价 序号 指标名称 指标值 单位 1 项目总投入 866,013 万元 2 项目销售收入 1,277,940 万元 3 所得税前净现金收益 411,928 万元 4 所得税 102,975 万元 5 所得税后净现金收益 308,953 万元 6 税后投资收益率 35.68% 7 税后财务净现值（NPV） 182,862 万元 8 税后财务内部收益率（IRR） 39.68% 9 税后投资回收期（静态） 3.93 年 10 税后投资回收期（动态） 4.13 年 结论：本项目财务内部收益率大大高于银行贷款利率及基准折现率，全部投资动态回收期为3.93年，项目盈利能力强，资金回收时间短，综合经济效益良好。从财务评价看，该项目可行。 6、资金筹措计划 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是借贷资金，三是销售收入转投入。 本项目资金来源如下： 预计投资：866013万元 自有资金：80000万元 借贷资金：80000万元 销售收入转投入：706013万元 第二章 项目概述 ?一、项目名称 贵阳白金项目（一期）。 二、项目提出的背景 贵阳是一