中国税务快讯-第十二期,二零一六年三月-营改增新政–对房地产及.pdfVIP

中国税务快讯 第十二期 二零一六年三月 营改增新政 – 对房地产及建筑业的影响 本期快讯讨论的法规： ? 财税【2016】36 号文公布了包 括房地产及建筑业在内的尚未 营改增的行业适用的增值税税 率和法规，自 2016 年 5 月 1 日起生效。 法规公布 2016 年 3 月 24 日, 中国财政部和国家税务总局联合发布了财税【2016】 36 号文 (“36 号文”) ，公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和 政策，该文件自 2016 年 5 月 1 日起生效。 在毕马威中国税务快讯第九期中,我们研究了营改增新政策对所有受影响 行业的整体影响。在本期毕马威中国税务快讯中，我们将就营改增新政 策对房地产及建筑业行业的影响进行进一步的分析。 房地产及建筑业适用的增值税率 36 号文确认了我们之前在 2016 年 3 月 5 日发布的毕马威中国税务快讯 中预测的增值税率。房地产及建筑业适用的增值税率，以及营业税率和 增值税率的比较请见下图： 行业 建筑业 房地产 现行营业税率 3% 5% 增值税率 11% 11% 由于增值税实际上是基于差额征税（销项减进项），而营业税是基于全 额征税（仅销项），所以单纯将新税率和老税率直接比较是没有意义的。 另外，过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响，我们将会在下 文进行进一步的阐述。 ? 2016 毕马威会计师事务所— 香港合伙制事务所，是与瑞士实体— 毕马威国际合作组织(“毕马威国际”) 相关联的独立成员所网络中的成员。? 2016 毕马威企业咨询(中国) 有限公司— 中国外 商 独资企业，是与瑞士实体— 毕马威国际合作组织(“毕马威国际”) 相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。毕马威的名称和标识均属于毕马威国际的商标或注册商标。 总体影响 营业税税制下，房地产及建筑业对于营业税税源的贡献最大。由于营改 增后房地产及建筑业的增值税率相较于营业税率有较大的变化，营改增 新政策对于房地产及建筑业的影响巨大。政府为保证房地产及建筑业从 营业税向增值税平稳过渡，出台了一些具体的规定。 总体来讲，房地产及建筑业适用的增值税政策中具有实质性宏观经济影 响的主要有 4 项政策： ? 过渡性政策– 营改增新法规中包括了一系列过渡性政策，其中包 括房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法 按照 5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和 营业税同样的税率。这一安排是为了实现营改增平稳的过渡，增 值税率不会突然间提高到 11%。销售 2016 年 5 月 1 日后取得的 或新开发房地产项目才适用于 11%的增值税率，这一政策不适用 于个人销售住房。 ? 对发生的土地采购成本视同进项抵扣– 当房地产开发商销售房地 产计算增值税额的时候，向政府部门支付的土地价款可以从销售 额中扣除。这个优惠政策将会有效地保证房地产开发商只对其增 值的部分进行纳税，但只能用于房地产开发商按照 11%的增值税 率缴纳增值税，而不适用于开发商选择过渡期政策按征收率缴纳 增值税的情况。 ? 个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税– 为鼓励长期持有不动产并抑制投机行为，除北京、上海、广州和 深圳外，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征 收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对 外销售的，免征增值税。该政策延续了营业税的规定，这一政策 不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房。 ? 分期抵扣适用于 11%增值税率的不动产进项税额 – 2016 年 5 月 1 日之后购入的不动产将适用 11%的增值税率，并且如果购买方 是增值税一般纳税人，可以就不动产相关进项税额可以申报抵 扣。政策进一步规定，这部分可抵进项分摊在不动产购入后两年 内抵扣，第一年可抵扣 60%，而余下的 40%可于第二年抵扣。在 现行的营业税制下，购入房地产资产未曾有过可被抵扣的制度， 这是我国在增值税税制下巨大的发展，尽管就国际增值税税制惯 例而言，这种分期抵扣增值税进项税额的方式并不常见。 ? 2016 毕马威会计师事务所— 香港合伙制事务所，是与瑞士实体— 毕马威国际合作组织(“毕马威国际”) 相关联的独立成员所网络中的成员。? 2016 毕马威企业咨询(中国) 有限公司— 中国外 商 独资企业，是与瑞士实体— 毕马威国际合作组织(“毕马威国际”) 相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。毕马威的名称和标识均属于毕马威国际的商标或注册商标。 尽管新的政策以相对平缓的方式控制着对房地产和建筑业的直接影 响