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物业管理纠纷案例 张符瑞 1151011026 工程管理（1） 案例一：业主遭窃引发物业纠纷 2009年3月某广告公司入住某小区的A1栋别墅,久佳物业管理公司是该小区的物业管理者。根据物业服务合同,2005年3月至7月,该广告公司应交纳物业服务费2296元，水电费1543元。然而,2005年5月4日,该广告公司发现有人进入公司窃取了价值l万元左右的财物，立即报了案。当久佳物业管理公司向该广告公司收取物业服务费等费用时，该广告公司以物业管理公司单方面违约，未能履行好治安管理职责为由，拒绝交纳物业服务费和水电费。双方为此发生纠纷，物业管理公司以该广告公司拒付所欠费用为由诉至法院。请问:该广告公司是否可以拒付所欠物业服务费和水电费?为什么?久佳物业管理公司在广告公司被盗的问题上是否应当承担责任? 案例分析：①该广告公司不应拒付所欠物业服务费和水、电费,因为收取物业服务费是物业管理企业的权利,广告公司应为所接受的服务付费，而水、电费是物业管理企业代收的费用，与安全服务无关。②在广告公司被盗的问题上,关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位,如果保安防范工作到位,则物业管理公司就不应承担责任；如果物业管理企业没有履行物业服务合同上约定的义务,在保安防范工作上存在缺陷,造成业主损失的，物业管理公司应当承担相应的法律责任。 案例二：楼上住户漏水引发物业纠纷 徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题.虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题,但刘先生心里还是不痛快,认为物业在装修管理上没有尽到责任,所以拒绝缴纳物业管理费.对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？ 案例分析：①楼上跑水可能由两种原因引起:房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水,但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。②房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失,开发商应当承担违约赔偿责任。③楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经 构成对楼下业主财产权利的侵犯,构成侵犯应当承担侵权赔偿责任。④物业管理公司在本案中涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部位不属于公共设施、公共区域,该部分的物业服务不属于物 业管理费所涵盖的服务范围,而属于特殊的物业管理服务,对该部分维修当另行支付费用,业主没有理由拒缴物业管理费。