容积率与商业、住宅用地地价修正系数模型的研究——以无锡市为例.pdf

432 江苏省土地学会2003年度土地学术年会论文集 容积率与商业、住宅用地地价修正系数模型的研究 ——以无锡市为例 黄克龙 (江苏省金宁达不动产咨询评估有限公司 南京210097) 容积率是影响地价的重要的因素之一，其变化可导致地价成倍上升或下降。在我国城镇土地基准 地价的评估实践中，容积率修正系数的确定是一个难点，本文以无锡市市区基准地价更新为例，对此问 题进行了探讨。 1容积率对地价的影响 容积率是西方国家(主要是美国)在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指 标，作为典型的区划控制技术，1957年在芝加哥首次提出并采用，在1961年纽约的区划中应用。因其 以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并以无量 纲比值表达，它的优点是：清晰、简明、利于管理控制，使这一指标得到广泛认可和采用。容积率是指一 定区域内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比，即：容积率=总建筑面秽土地面积。在一定的 建筑密度条件下，容积率与层数成正比。同理，在一定层数条件下，容积率与建筑密度成正比。一定区 域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其效益的高低，也反映了地价水平的差异。 1．1遵循报酬递增递减原则 假设土地面积，土地区位等要素保持不变，当不断地追加建筑投资，增加建筑面积，提高土地容积 率时，单位土地价格不断上升，但当容积率提高到一定程度时，容积率和其他要素之间的组合比例就会 开始失调，这时单位地价虽然还有可能继续上升，但单位地价的增加量则开始减少，当继续增加建筑投 资以继续增加容积率时，单位地价就不再增加甚至下降。这时的地价为最高地价，而此时的容积率则 为最佳容积率，也可称为合理容积率。 1．2不同类型用地，容积率对地价的影响的程度不同 商业用地地价对区位条件反应最敏感，商业用地一般布局在区位条件优越的沿路区域，而这一区 域土地供求矛盾较之住宅、工业用地突出，众多用地者的竞争促使容积率增加的收益以地价的形式表 现出来，住宅用地对区位条件反映的敏感程度比商业用地弱，但比工业用地强，工业用地在许多情况下 没有容积率的限制，故在同一城市商业用地容积率对地价作用程度最大，住宅次之，工业最小。上述分 析往往是在假设一定的层数条件下(即水平方向上)，商业用地容积率对地价影响最大才得以成立，其 实在许多情况下，容积率的高低与层次密切相关，一般情况下，商业地价都集中于楼层的底层，根据测 算无锡市一层地价楼层分配比例大致为45％一60％，二层比例大致为20％一30％，两者大致占楼层分 配比例的80％左右，二层以上楼层分配比例越来越小，这说明随着层数增加，容积率的提高而地价上升 很小。而对于住宅而言，各楼层地价分配比例相差不大，故随着层数的提高，土地利用程度加大，住宅 地价上升较大。因此，容积率对商业、住宅用地地价影响较大，并且在水平方向上和垂直方向上，容积 率对两者的影响程度不同。 1．3 区位不同，容积率对地价的影响程度也不同 在同一城市中，城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用收益、土地需求量、土地稀缺 程度、规划控制度等方面均高于其他区域，特别是高于城市边缘区，使得容积率对地价的影响程度大于 城市其他地区，呈现由中心向外围影响程度逐渐递减的规律。 1．4不同的城市规模，容积率对地价的作用程度也不同 大城市由于各类用地需求大，容易形成卖方市场，许多买主的竞争迫使开发商盈利水平向社会平 土地市场类 433 均投资利润靠近，容积率增加产生的经济剩余以地价形式表现出来，归土地所有者所有。小城镇则相 反，由于土地需求不足，往往形成买方市场，容积率增加产生的经济剩余往往落人开发商之手，土地所 有者无法以地价形式实现其对这部分收益的收益权。因而容积率对地价实际形成的作用程度较小。 2容积率修正 2．1 确定容积率修正系数时应遵循的原则 从以上容积率对地价的影响分析，我们认为在确定容积率修正系数时应遵循以下几个原则： 第一、要体现容积率对地价的影响特点。不同用途、不同区位容积率对地价的影响程度是不同的， 因此，不能用笼统的一个容积率修正系数作为整个城市容积率的修正系数，应该