容积率影响城市地价的作用机理及实证分析——以江苏省南京市为例.pdf

土地市场类 303 容积率影响城市地价的作用机理及实证分析① ——以江苏省南京市为例 章波1 苏东升1 黄贤金1 唐焱2 南京210095) (1．南京大学城市与资源学系南京210093；2．南京农业大学不动产研究所 ， 摘要：作为城市规划重要内容的容积率一定程度上对于地价有着决定性的影响。文章在分析容积率对于城 市地价影响的作用机理的基础上，应用有关城市土地经济学理论和模型，采用边际分析方法，对南京部分商 业样点数据进行实证分析，研究结果表明，城市规划与城市地价的相互关系十分复杂，但建立两者相互作用 的模型是可行的，同时指出城市规划按地价理论来实施并且通过城市规划的实施促进地价空间的合理分布 是必要的。研究地价、城市规划的关系．其意义不仅仅局限于如何在城市规划中充分利用地价理论优化城市 土地利用结构，提高土地利用效率，同时也是为了在城市规划工作中寻找内在规律，为编制出最佳的土地利 用规划及在城市中形成最佳地价空间分布及地价水平奠定基础。本文主要分析地价和规划的相互作用体 系，并着重分析容积率对地价的影响。 关键词：容积率地价楼面地价响应模型 城市地价是在区位条件、基础设施、周边环境和政策引导等多元制约因素共同作用下形成的。容 积率是城市用地的地块允许修建的建筑面积与地块面积之比。容积率作为城市规划的一项控制指标， 有着社会、经济、环境等多方面的内涵…。在城市总体规划确定的基础上，它是影响地价的最主要因素 之一[2]，其变化可导致地价的大幅度上升或下降。一般认为，容积率越大，建设开发强度越大，土地利 用率也越高，土地价格就越高。但是，城市地价受到其它因素的协同制约，使得容积率与地价之间存在 着复杂的变化规律。容积率对城市地价的影响具有明显的地域性特征，其作用结果在不同地段存在着 显著的差异。本文试图探讨不同城市地类容积率的地价响应以及不同等级差别的相同城市地类的土 地价格随容积率变化的规律和特征。 1 容积率影响城市地价的作用机制 城市地价的影响因素很多，可以抽象的概括为收益机制和供求机制Ho，前者是通过影响开发商收 益预期来影响地价，而后者则是供求法则在市场中的运行。基于此，这里首先从收益机制的角度探讨 容积率对于城市地价的作用机制，再从供求机制上作进一步的分析。 根据城市总体规划中合理容积率存在的假定及土地开发边际分析理论，可知在一定的范围内，单 位建筑成本有随容积率提高而下降的趋势，但单位收益的是递减的。如图1所示，在达到合理容积率 M之前，随着容积率增加，开发商的利润是递增的，但是超过合理容积率之后，容积率的增加将导致开 发商利润的降低。由此可以得到收益地价和容积率的关系(见图2)。 上述的讨论是在土地市场充分竞争的前提下实现的。当条件拓宽到供求机制同时起作用时，需要 对土地市场进行细分，这里主要从三方面分析容积率对地价作用程度的市场性p1：(1)不同规模的城 市，城市规模同容积率对城市地价的影响呈正比，在规模较大的城市中容积率对城市地价的影响服从 一般的规律，小规模城市中容积率的影响弱一些。这主要是因为大城市中土地市场比较完善，而小城 市由于土地市场规模有限，一定程度上影响城市土地市场机制的发挥。(2)不同的区位，一般来说城市 中心土地区位优越，土地利用集约度高，容积率对土地收益影响很大，因而对城市地价的影响比较显 联合资助。 304 江苏省土地学会2003年度土地学术年会论文集 P 图1房产收益——容积率 图2地价——容积率 1 Revenueand 2 Land and Figure capacitydensity Figure price capacitydensity 著，相反，在比较偏僻的位置，容