从法理的角度分析商品房交付条件.pdfVIP

经i斋与i去 从涪理的角度分橱商品房蜜储条件 _阳雪雅 西南大学法学院 基金项目：本文是西南大学2005年度人文社会科学研究青年基金项目成果的 一 部分，课题名称：我国城镇住房变迁的法律问题研究 [摘 要]交付条件的规定从性质上分析应是针对开发商的强行性规定，从而就能清晰地区分逾期交付与不当交付，同时对购房人 来说仍有一定的选择权，更能实现经济效率。而从法理上分析，基本的交付条件应是有产权证，同时交付标准具有不断提高的驱动力。 提高交付条件可以通过循序渐进的方式逐步实现。 [关键词]交付条件 法律关系 强制性规定 示范文本 对于商品房交付条件．我国现行立法是以竣工验收合格为标准， 时间拖延造成的利益损失就由消费者承担．对于消费者．一个符合 但现有的竣工验收合格也仅仅是包括质量．规划．公安、消防．环 国家标准的商品房最容易实现价值。0但是由于任意性规定对开发商 保符合国家标准。可见对商品房交付条件的研究如果仅限于立法保 的约束，力很弱．而开发商在交付关系中关注的是房屋价款．对商品 护的水平．则不利于保护消费者利益．需要更深入地探讨。 房后续价值的利用肯定没有消费者更有效率．而任意性规定也阻碍 一 、 交付条件规定之性质分析 了消费者最大化利用商品房。但是关于交付条件的规定如果是强行 现行立法关于交付条件的内容是强行性规定还是任意性规定对 性的．则开发商在交付前会更有效地保证房屋符合交易的需要．而 实践具有很重要的意义。。强行性规定意味着立法中的交付条件是最 消费者在交付后就能最大化利用房屋。 基本的条件．开发商必须遵守。。如果是任意性规定．则开发商可以 交付条件的立法如果属于强行性规定也并不排除消费者基于利 遵守该交付条件．也可以与购房人约定其他条件．至于约定的交付 益衡量与开发商约定：房屋在不符合法定的交付条件时就接房。因 条件是否低于立法的标准则无需考虑。基于对交付条件规定的性质 为强行性的交付条件是对开发商施加的义务．如果在交付时间内仍 不同分析 下面情形就会有两种解释。 不符合法定的交付条件．开发商同样要承担逾期交付的责任．对此 情形一：如A与房产商B在商品房买卖合同中约定的是质量验收 消费者也要承担提前使用房屋的费用。所以消费者如果经过了开发 合格就可交付．现在A能否对B主张必须要竣工验收合格才可交付。 商的同意能选择不符合法定交付条件的交付使用．而且这种情形也 如果认为立法中关于交付条件的内容是强行性规定．则A的主张就 大量存在 见强行性规定一方面能规制开发商的行为．另一方面 能被支持。如果认为立法中的内容为任意性规定．则首先要尊重该 并没有剥夺消费者的选择权．作为理性的经济人或被称为。强有力 约定，即使该约定低于法律的标准．那么A的主张就不会被支持。 的智者”．消费者能选择最有利于自己的交付方式。 情形二：如A与房产商B在合同中并没有对交付条件作出特别约 3 交付条件的规定属于强行性规定更易于明确开发商在交付环 定．在交付期限届满时 B将还未竣工验收合格的商品房交付给A 节中履行的最基本义务就是交付竣工验收合格的房屋．这样交付环 使用，0而A也接受了，A事后可否向B主张逾期交付的违约责任。 节应履行的基本义务与开发商应承担的瑕疵担保义务能很清楚地划 首先无论关于交付条件的立法规定是具有强行性还是任意性．如果 分开来．可以更全面地保护消费者利益。 双方没有特别约定．则以法律为准——必须是验收合格的建筑物方 二、立法中交付条件的标准应进一步提高 可交付使用。但该立法规定如果具有强制性．那么即使A提前接房 1．交付条件有待进一步细化．从而保护消费者利益。现行法律法 并使用．也并不影响A逾期违约的主张。反之．该立法规定为任意 规中的交付条件为竣工验收合格的房屋．但竣工验收合格的标准还是 性．则A提前接房就是以行为的方式与B对交付条件做了变更．基 比较低．即质量、规划 安全 消防 环保符合国家标准即可。但是 于约定大于法定．那么A的主张就不能被支持。