资产评估课件-第四章房地产评估(p27).pptVIP

第四章 房地产评估 本章学习目的和要求： 1、了解房地产评估的基本内容和特点 2、掌握影响房地产价格的各种因素 3、了解房地产评估中的一般程序 4、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用 一、房地产的概念和特点 1．房地产的概念： （1）房地产 土地、建筑物、其他地上建筑物 评估对象；土地 建筑物 房地合一 2．房地产的特性： （1）土地自然特性 （2）土地经济特性 （3）房地产特性 （4）房地产市场特性 二、房地产评估的理论 1．地租理论（说明土地价值的产生） 马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。 他把地租分为绝对地租和级差地租。 （1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。－土地出让金 （2）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租2）。 级差地租1原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。 级差地租2原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。 2．地价理论（说明地产价格的决定理论） 一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。 地价的本质是地租的资本化 三、房地产评估的原则(p131) 1、合法性 2、最佳使用 3、区域地段 4、房地综合考虑 四、房地产评估的程序（p133） A、明确基本事项，签订评估协议 B、选择评估方案 C、实地勘察，收集资料 D、配备人员，制定并实施评估计划 E、计算、确定评估价格 F、撰写评估报告书 五、房地产价格及其影响因素 （一）房地产价格的特点 1、土地价格的特点（p135） 2、房地产价格的特点（p137） （二）房地产价格的种类 土地价格、建筑物价格、房地产价格 土地价格分为： 基准地价、标定地价、出让底价、转让价格、其他价格 总价格、单位价格、楼面价格 楼面地价＝总价格/建筑总面积 容积率＝建筑总面积/土地面积（建筑占地面积） 楼面地价的计算 珠江路一商业办公用地，净地，容积率小于等于2.0，面积约2万平米，成交价25400万。则楼面地价为25400万/4万＝6350元/平米。 聚宝山一住宅用地，净地，容积率：别墅0.3，多层1.1，小高层2，面积43.9万平米，成交价91100万，则别墅楼面地价4707元/平米，多层楼面地价1280元/平米。 雨花台宁南新区，住宅，净地，容积率小于等于1.8，面积4277万平米，价格1900万，则楼面地价为2468元/平米。 （三）房地产价格的构成（p140） 房地产价格=土地取得费+开发成本+管理费用+利息+销售费用+开发利润 （四）房地产价格的影响因素（p143） 一般因素，包括：社会、经济、政策因素 区域因素 个别因素 六、房地产评估的方法 （一）收益法 1．基本思路 2．计算方法： （1）纯收益：实际纯收益与客观纯收益 客观总收益（年收益）－客观总费用 （2）资本化率：综合折现率、土地折现率、建筑物折现率 收益法的派生－－残余法 （1）适应于单独评估土地或建筑物的价值时 （2） 可以检验建筑物与土地价值是否匹配 案例 例1：某用于出租写字楼，占地面积1000平方米，建筑物容积率2，每年来自土地的总收益20万元，总费用5万元，建筑物折现率12%，综合折现率10%，使用期限假设为无限期，该建筑物现时价格150万元，求楼面地价和土地折现率。 例2、某房地产公司1996年取得一块土地50年使用权，于1998年11月建成一栋写字楼，造价2000元/平方米，耐用年限55年，2000年该类建筑重置价格2500元/平方米，占地面积500平方米，建筑面积900平方米。出租期间每月实收租金3万元。当地同类建筑物租金一般为每月50元/平方米，空置率10%，支付管理费、维修费、房产税等73260元/年，土地折现率7%，建筑物折现率8%，评估2000年11月土地价值。 （二）市场法（p166） 1.基本思路 2.适用范围： 3．计算方法：交易情况的调整、交易时间差异的调整、区域因素的调整、个别因素如年限、容积率面积等的调整 4.市场法的特例－－基准地价修正法 （三）成本法（p148） 1、思路：房地产价值=土地价格+建筑物价格-损耗 2、适用范围：成本易确定的较新建筑物和折旧易确定的旧建筑物，及市场交易数据资料缺乏的不动产类型的评估。比如：公用