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非营利机构参与公租房建设运营机制研究 　　大量公租房的建设改善了中低收入人群的居住条件，有益于房地产市场的健康发展。然而，在公租房的建设及建成后的运营管理层面，都出现了不同程度的问题，如建设资金短缺、融资渠道狭窄、监管机制不完善、准入和退出机制不严密、公租房租金标准缺乏弹性等。这些问题的出现降低了公租房的建设效率，同时也阻碍了公租房政策的可持续发展。针对公租房建设和运营管理中存在的这些问题，政府控制和市场运行都存在不同程度的失灵现象。在这种情况下，本文尝试借鉴欧美发达国家非营利机构的先进经验，将非营利组织应用于公租房项目，充分利用其优势，缓解当前公租房面临的困难。 　　一、非营利机构参与公租房建设和运营管理的必要性 　　公租房的建设运营通常由资金筹集、房屋筹建、配租管理以及物业管理四个方面构成。前文提到公租房在建设和运营管理中出现了许多问题，针对这些问题，中央和各地政府推出了一些新的政策性指导意见，但从当前的现状来看，一些问题仍然存在，并且阻碍着公租房的建设和发展。 　　第一，资金投入大且不可持续。政府为保障性住房建设投入了大量的资金，其中公租房占比较大且比例在逐年上升，由表1不完全统计可以看到，2012年到2015年政府对保障性住房建设的投资额分别为10800亿元、11200亿元、10700亿元、15400亿元，呈逐年增加趋势。大量资金的投入为政府带来了一定的财政压力， 从政府资金的效果看，单方面的政府投资不足以支撑全部的建造及运营支出，且具有不可持续性，因此多元化的融资渠道一直是政府积极探索的道路。 　　目前公租房建设的融资渠道有以下五个来源：财政资金，包括中央财政的补贴、地方财政支出；银行贷款；住房公积金增值收益和贷款；保险基金；房地产信托，债券。这些融资模式一定程度上提高了公租房建设的资金投入，但各自都存在不足。针对目前融资渠道的不足，寻求新的融资模式很有必要，本文将非营利机构引入到政府公租房的融资领域，一方面可以降低政府资金借贷所产生的交易费用，另一方面可以解决目前融资难的问题。 　　第二，监管机制不完善。对于公租房建设的监管，就目前来看，全国还没有对公租房如何监督制定具体的规定，《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中，也只对公租房的监管作了原则性指导。不同地区都提出了各地的暂行办法，笔者通过对重庆、北京、上海、深圳等地《公共租赁住房管理暂行办法》的研读，发现各地政府对于公租房的管理参与度较高，参与部门较多，但仍存在不完善的地方。 　　从监管机制来看，除重庆市外，其他地区均没有相对独立的监管机构，住房保障管理部门既是项目的建设者和实践者，同样又是监管者，这样难免会导致监管力度、信息公开度及透明度不够的现象。重庆市虽然设立了公租房管理局，但根据《重庆市公共住房租赁管理暂行办法》了解到，它不仅要进行监督管理，同时要对公租房的建设、规划及建成后的配租等工作负责，这仍将导致监管部门独立性不强的后果。重庆市公租房管理局隶属于重庆市国土资源和房屋管理局，这种直属部门间的监督，同样会影响监督实施的效果。另外，政府直接指定建设单位参与项目建设，没有了相应的监督，容易出现权力寻租、质量隐患等问题。 　　第三，管理机构臃肿。从各地的《公共租赁住房管理暂行办法》中不难看出，公租房管理中大量的政府机构参与，给政府带来了不小的工作压力。以深圳市为例，为保证公租房建设，由深圳市住房和建设局进行管理工作，下设住宅售房管理服务中心、住宅租赁管理服务中心、物业专项维修资金管理中心、住宅发展事务中心、建设工程质量监督总站、施工安全监督站、建设工程造价管理站、建设工程交易服务中心、建设工程质量检测中心、建设科技促进中心10个部门，大量的人员参与其中。 　　对于新设机构的地区，在重庆市，成立公租房管理局时，市公租房管理局为满足财务、计算机、法律、工程管理、住房管理等?位需要，面向主城九区区域内机关事业单位在职、在编、在岗工作人员公开选调10名工作人员，这些人员的招聘并没有真正满足公租房管理对相关人员的需求。重庆市公租房管理局的编制为45名人员，与目前主城区公租房3000万平方米、人口近700万的规模相比，机构人员十分紧缺。这种情况在其他城市同样存在。 　　大量政府机构的参与以及专业人员的招募，在带来人力资源压力的同时，也造成了政府机构的臃肿，这与国家提倡精简机构的政策相违背。因此要想切实做好公租房管理，未来住房保障机构人员及其他相关员工的配备应该向社会寻求。非营利机构的成员具有志愿性和无偿性的特点，且积极性较高，因此将这些人员招募过来能够很好地解决政府人力方面的压力。 　　二、非营利机构参与公租房建设和运营管理的机制探索 　　考虑到政府在建设和管理公租房过程中存在的问题，下面将通过政府、非营利机构两个角度去考虑，强化各参与