律师解读“房地产经纪管理办法”.docVIP

律师解读《房地产经纪管理办法》 ? 本文被《人民日报》编辑刊登（2011年4月20日第18版），链接/rmrb/html/2011-04/20/nbs.D110000renmrb_18.htm 《房地产经纪管理办法》于2011年4月1日开始施行，从实务角度讲，房地产经纪（中介）机构眼前马上要做什么或要注意什么呢？青岛周海滨律师特作如下提示： 一、店内要设立公示牌，并公示以下内容： 该办法第十五条规定， 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容： ?（一）营业执照和备案证明文件； ?（二）服务项目、内容、标准； ?（三）业务流程； ?（四）收费项目、依据、标准； ?（五）交易资金监管方式； ?（六）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话； ?（七）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本； ?（八）法律、法规、规章规定的其他事项。 　分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。 　房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。 周海滨律师特别提示：该条强调了经纪机构相关信息的公示，就公示的具体内容而言，要特别注意收费标准的公示以及相关合同范本的公示，同时提醒要悬挂营业执照。上述要求一方面强调了对消费者的保护，另一方面意在引导经纪机构规范化发展，我想这也是管理部门近期检查的基本内容，应该提早准备。 二、关于房地产经纪服务合同 该办法第十六条规定， 房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。 　房地产经纪服务合同应当包含下列内容： ?（一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况； ?（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准； ?（三）服务费用及其支付方式； ?（四）合同当事人的权利和义务； ?（五）违约责任和纠纷解决方式。 　建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本，供当事人选用。 周海滨律师特别提示：办法强调了签订书面合同的服务事项，包括提供房地产信息、实地看房、代拟合同等，强调以书面合同规范，也是为了减少该领域的纠纷。办法虽然对合同内容作了规定，但较为概括。另外，办法指出相关部门可以制定合同示范文本，律师认为这是很重要的，如果让经纪机构自己随意制定合同，第一会出现千差万别的各类合同，第二难以避免纠纷的发生。同时建议，即使有了格式文本，也应该根据个案之不同，认真制定合同。 三、关于提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的要求 　该办法第十七条规定，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。 周海滨律师特别提示：该条规定了经纪机构在办理代办贷款、代办房地产登记等服务时的特别义务，即事先告知义务，事先告知什么呢？事先告知服务内容、收费标准。为了避免纠纷，律师建议事先告知义务以书面形式出现，否则一旦产生纠纷，上述事先告知义务是否履行都会产生争执。以书面形式告知，也是对经济机构和购房者的保护。 四、关于收费实行明码标价制度 　该办法第十八条规定，房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。 　房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。 周海滨律师提示，办法对收费透明化再次进行了强化，明确规定不得收取任何未予标明的费用。经纪机构以后所有收取的费用，该费用的收取标准必须事先在店里公示，否则一旦产生纠纷，就会对中介机构不利。 另外，办法特别强调了，服务分为多个项目的，要明确每一个项目的报价，比如既为客户代办贷款，又为客户办理房产等级的，必须将两个项目分开报价。 五、关于佣金收取 　该办法第十九条规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。 　两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。 周海滨律师特别提示：办法再次强调，未完成委托，不得收费，并进行了细化，分为未完成约定事项和未完成约定标准，而约定事项和约定标准都体现在经纪服务合同中，以后经纪服务合同的签订显得更加重要，要将约定事项和约定标准尽量明确细化。