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房企关键岗位梳理正略钧策管理咨询顾问杨鹏房地产企业岗位就像紫藤萝花串，乍看宏大而神秘，实则严密而条理。只要把握住两条主线，就能像庖丁解牛一样，对貌似纠结的组织结构了然于胸。其一是房地产开发的业务主线，依横向的流程轴展开，按业务流程逐层分解；其二是房地产组织的控制主线，依纵向的管控轴展开，按组织体系逐级建构。这两条主线中，以业务流程的解析尤为重要，把握住房地产开发流程，对于把握房地产岗位设置具有提纲挈领的作用。管控轴则是企业最高层组织、控制、协调、运营流程业务层的毛细血管。没有高效的管理体系，业务层必然陷入一盘散沙的失控状态。业务层和管理层如同经济基础与上层建筑，两者之间的爱恨情仇构成整个房地产企业的故事大纲。概而言之，房地产项目开发的流程不外乎策划、设计、施工、营销和售后这五大板块，大致可以划分为九个阶段，即：投资论证阶段、项目策划阶段、设计管理阶段、项目施工阶段、营销策划阶段、销售管理阶段、交房维护阶段、商业运营阶段和物业管理阶段。房地产岗位设置基本上按照这九个阶段层层推进，构建严密的作业管控体系，大致可以划分为计划运营、项目拓展、报建配套、设计管理、成本管理、采购管理、工程管理、营销管理、客户服务、财务管理、人力资源管理和行政管理十二大部门。这十二大部门的归并与分解因公司而异，但万变不离其宗。几乎所有的房地产公司都会设置策划、设计、工程、营销、财务和行政（涵盖人力资源）这六大核心板块，负责推动与管控这六大核心组织按预定计划与职能要求稳步发展。这六大核心板块的负责人无疑便是驾驭房地产企业平稳运营的核心岗位，其职位通常为策划总监、设计总监、工程总监、营销总监、财务总监与行政总监。在大的集团公司中，总监的级别则可能会相应提升为副总、总经理乃至副总裁，但所负责的业务与职能范围大同小异，所不同的只是人员的多寡与部门大小的差别。下面主要围绕这六大核心板块的岗位职能逐一梳理阐述。策划板块项目策划的概念常常与销售策划混淆，这里的策划板块是指比较前期的项目策划，其总负责人即策划总监，通常也叫运营总监或项目拓展总监，位居项目开发流程的最前端。运营与拓展部门是房地产企业的项目孵化器。策划总监所要完成的任务就是高瞻远瞩地发掘与规划优质项目，全面负责企业投资项目的规划、房地产项目的开发与运营工作，需要对房地产项目做出准确的分析、预测和定位。策划总监的源头位置决定了其举足轻重的地位，是房地产企业的参谋总长。策划总监首先要做的就是参与制订企业年度经营计划和预算方案，拟订各个项目年度工作目标计划和预算方案并组织实施，参与制定企业重大投资、项目开发策略研究和成本控制等决策。对于企业拟订投资的项目，策划总监需要及时完成定位研究和业态分布等分析策划工作。策划总监的工作主要集中在项目前期，项目前期的土地移交、拆迁等手续少不了策划总监的操心费力，也需要参与房地产项目用地的前期谈判、投标管理等重大决策工作。除此之外，由于地方政府在各个地方房地产市场的主导地位，房地产企业的核心竞争力往往是政府关系，政府资源高于一切，因而指导开展对政府部门的公关工作就显得至关重要，负责项目前期的策划总监自然责无旁贷，实际上许多策划总监都具有深厚的地方政府人脉关系。此外，策划总监还需要参与乃至主持企业各项目的规划设计管理及日常事务的统筹管理。至于对所辖部门人员的工作进行指导、监督、培训、考核与协调，就是策划总监分内工作了。策划总监往往下辖投资发展部与项目开发部，相应设置投资发展部经理与项目开发部经理两个关键岗位。投资发展部经理的职责比较宏观，偏重于理论与计划，主要是根据企业的实际状况进行企业发展方向定位并制定明确的企业发展战略及投资计划，进而根据企业发展战略，进行市场调研，负责编制企业年度经营计划；项目开发部经理的职责比较微观，偏重于实践与实施，主要是根据企业的投资拓展意向，具体负责房地产项目开发的实施，并对土地投标及立项审批过程进行全程监督，根据企业的总体战略，具体负责房地产项目开发的全程管理工作，具体负责编制各项关于房地产项目开发的规章制度，负责组织所有开发项目的前期手续的报批报建，以及项目的引进、前期谈判和土地投标，同时承担为企业寻找土地资源，进行土地储备和相关的调研等工作。设计板块设计总监总揽设计板块，又称总设计师，作为设计管理部的负责人，其职责是指导本部门设计人员的工作，并对设计单位的设计方案及图纸进行审核、把关，确保设计工作及时、顺利完成。首先是负责联系政府规划委、各市政专业企业、设计院等外部单位，沟通设计事宜；其次是参与初步设计工作，并审查各阶段各专业的设计成果，全面把关设计质量，进而参与施工设计图纸的会审、施工图技术交底等工作。设计总监需要把控施工图设计变更的初审、上报设计院与设计变更的组织管理等工作，需要配合做好工程造价、面积预测以及工程竣工验收工作，提供销售所需的各种