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房屋登记疑难案例剖析（一） 四川省犍为县房管所 刘守君 一、办理出卖成年被监护人房屋产生的转移登记时，登记机机构不应当要求当事人在买卖合同中注明“为被监护人的利益” 成年智障人吴乙不慎跌伤，监护人吴甲为给其筹集手术费，出卖登记在吴乙名下的房屋。申请转移登记时，登记人员要求吴甲和买方在买卖合同中注明“出卖房款用于吴甲的手术。”试问：登记人员的要求是否正确？ 《民法通则》第18条第1句规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。据此规定，在房屋登记实务中，“为被监护人的利益”成为监护人出卖被监护人房屋产生的转移登记能否被核准的关键，故有同行为了维护被监护人利益，以提高登记质量，要求申请人在买卖合同中注明“出卖房屋系为被监护人的利益”。如本案中，登记人员要求当事人在买卖合同中注明“出卖房款用于吴乙的手术。”笔者对此不敢苟同。 《合同法》第2条第1款规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。申言之，房地产买卖合同是买卖双方就终止卖方的房屋所有权，使买方在此基础上设立属于自己的所有权，以及由此产生的支付房款、协助配合过户等权利义务达成的协议。质言之，房地产买卖合同中权利和义务的约定，完全取决于合同当事人间的合意，与第三方无关。房屋登记机构属于买卖合同的第三方，其登记人员无权要求合同当事人在合同中添注任何内容。再说，“为了被监护人的利益”只是监护人对被监护人承担的法定义务，属于卖方内部的权利义务，将其写入买卖双方约定权利义务的合同实在不妥。 前已述及，出卖被监护人的财产是否为了被监护人的利益，是登记机构应当注意的要点，《房屋登记办法》第14条规定，处分未成年的房屋申请登记的，须提交为未成年人利益的书面保证。遗憾的是该条规定的范围太窄，没有涵盖所有被监护人，本案中的吴乙，是成年被监护人，不适用该规定，但值得借鉴，在房屋登记实务中，要求监护人提交出卖被监护人房屋是为了被监护人的利益的书面保证即可。 二、离婚协议中关于房屋所有权将来归儿子继承的约定，不影响离婚转移登记后所有权人对房屋的出卖 2010年4月，夏某与沈某协议离婚，离婚协议约定：①登记在夏某名下的房屋（商品房）归沈某所有；②沈某将来死后，此房屋由儿子继承。2010年5月，夏某和沈某持离婚协议等材料申请将房屋所有权转移登记到沈某名下。不久，沈某将房屋卖给曾某。2010年7月，沈某和曾某持相关手续共同申请因买卖产生的转移登记时，夏某持离婚协议，以该房屋将来由其儿子继承为由，请求登记机构对沈某和曾某申请的转移登记不予办理。试问：该如何处理？ 1、《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，夏某与沈某约定：登记在夏某名下的房屋归沈某所有。事后，夏某和沈某共同申请将房屋所有权转移登记到了沈某名下，即沈某依法取得了该房屋的所有权。《物权法》第39条规定，不动产所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故作为房屋合法所有权人的沈某，无须他人同意，可以按自己的意思出卖所有权登记在自己名下的房屋，夏某无权干涉。 2、夏某与沈某在离婚协议中约定：沈某将来死后，该房屋由儿子继承。笔者认为：①该房屋由儿子继承的前提是，沈某将来死亡时，房屋的所有权仍然登记在沈某名下。如果沈某在生时已经出卖了该房屋，则夏某与沈某间关于儿子将来继承房屋所有权的约定无法履行，只能空挂。至于沈某违反她与夏某间将来由儿子继承房屋的约定产生的后果，属于另一种法律关系，与现时的房屋登记无关；②如果把沈某将来死后，该房屋由儿子继承作为房屋归沈某的前提，或者作为离婚协议生效的条件，但是，在离婚协议订立后，夏某配合沈某将房屋所有权转移登记在了沈某名下，为此，可以视为夏某、沈某共同否认了这个前提或条件。故夏某和沈某的离婚约定不影响沈某对登记在自己名下的房屋的出卖。 3、对夏某提出的不为沈某、曾某办理因买卖产生的转移登记的请求，登记机关应当书面告知夏某，如果他认为登记在沈某名下的房屋所有权有错误，可以按《房屋登记办法》第76条的规定，持异议登记申请书、身份证明、房屋所有权登记错误的证明等材料申请异议登记。同时，受理沈某、曾某的转移登记申请。《房屋登记办法》第23条规定，国有土地范围内的所有权登记应当在30日内完成，因此，自收到沈某、曾某的转移登记申请之日起30日内，登记机构不停止对沈某、曾某的转移登记申请进行审查，如果夏某在30日内不申请异议登记，则按时核准转移登记；如果夏某申请异议登记并被核准，则对沈某、曾某的转移登记申请作暂缓登记处理。 三、房屋买卖合同虽然签订于夫妻婚姻存续期间，但在夫或妻一方死亡后取得的房屋所有权不是夫妻共同财产 陈某持房屋所有权证（2