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第一章 物业服务企业的设立和组织机构 物业服务企业：是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 掌握： 1、物业服务企业的设立程序 分为工商注册登记和资质审批两个阶段。 工商注册登记：（1）企业名称的预先审核；（2）公司地址；（3）注册资本；（4）股东人数和法定代表人；（5）公司人员；（6）公司章程。（验资证明、审批文件，领取营业执照） 资质审批：（1）物业服务企业的资质条件（一、二、三级，无三级暂定这个资质）；（2）在申报资质时需提供的资料（营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同）；（3）物业服务企业的资质管理（资质管理是房地产行政主管部门依法对物业服务企业和行业进行管理的主要内容之一）。 物业管理企业的资质等级条件 B 一级 二级 三级 注册资本 500万元 300万元 50万元 技术人员 不少于30人 不少于20人 不少于10人 中级职称 不少于20人 不少于10人 不少于5人 物业类型 两种以上 两种以上 有委托项目 物业规模 200+100+15+50 100+50+8+20 管理制度标准 建立并严格执行 建立并严格执行 建立并严格执行 企业信用档案 建 立 建 立 建 立 经营管理业绩 优 良 良 好 2、物业服务企业的组织机构及其职能 物业服务企业规模较大、管理的物业较多时，企业的总体结构可分为两级：企业总部和各项目管理机构。在企业总部可以设置若干职能部门，分管各项目管理机构的不同业务，项目管理机构负责具体管理服务操作。 详见教材P6-9页。 熟悉： 1、物业服务企业主要特性、组织机构形式 主要特性：（1）是独立的企业法人；（2）属于服务性企业（常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务、创收性的经营服务）；（3）具有一定的公共管理性质的职能。 组织机构形式：（1）直线制；（2）直线职能制；（3）事业部制；（4）矩阵制。 （一）直线制 P6-7 特点：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导， 主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。 主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具有多方面的知识和技能。 （二）直线职能制 P7-8 特点：各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。 主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。 主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 （三）事业部制 P8 特点：一是实行分权管理。将政策制定和行政管理分开； 二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。 主要优点： 一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策； 二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力； 三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益； 四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。 主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。 （四）矩阵制 P9 特点：在同一组织中即设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导。 主要优点： 一是加强了个职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源； 二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题； 三是具有较强的机动性和适应性。 主要缺点： 一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导； 二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。 2、物业服务企业资质管理制度 资质管理是房地产行政主管部门依法对物业服务企业和行业进行管理的主要内容之一。除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业服务企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管理有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业服务企业的管理和服务水平。物业服务企业在申请核定资质等级时，若出现违反《物业管理条例》规定的相关行为，将不会获得资质审批部门的批准。 了解： 1、物业服务企业主要类型 （1）按照投资主体的经济成分来划分 a、全民所有制物业服务企业（企业的资产属于国家所有）； b、集体所有制物业服务企业（企业的资产属于集体所有）； c、民营物业服务企业（是指民营性质的物业服务企业）； d、外资物业服务企业（是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业服务