资产评估学第二章(80页).pptVIP

第二章 资产评估的基本方法 第一节　市场法 第二节　收益法 第三节　成本法 第四节 评估方法的选择 第一节 市场法 一、市场法的基本含义 二、市场法的基本前提 三、市场法的基本程序及有关指标 一、市场法的基本含义 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 二、市场法的基本前提 1、需要有一个活跃的公开市场 ； 2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。 三、市场法的基本程序及有关指标 运用市场法进行评估，基本程序如下： 1、选择参照物； 2、在评估对象与参照物之间选择比较因素； 3、指标对比，量化差异； 4、在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异； 5、综合分析确定评估结果。 运用市场法应考虑的可比因素主要有： 1、资产的功能 2、资产的实体性特征和质量 3、市场条件 4、交易条件 四、市场法中的具体评估方法 （一）直接比较法 直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格基础上进行修正从而得到评估对象的一类方法。 其基本公式： 评估对象价值=参照物成交价格× 修正系数1 × 修正系数2 ×…… × 修正系数n 评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1 × 基本特征差额2 ± …… ± 基本特征差额n 四、市场法中的具体评估方法 （二）间接比较法 间接比较法，是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象的分值与参照物的分值的比值求得评估对象价值的一类评估方法。 第二节　收益法 一、收益法及其适用的前提条件 二、收益法应用的形式 三、收益法评估资产的优缺点 一、收益法及其适用的前提条件 　　收益法是通过估测被评估资产的未来预期的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。 其基本计算公式可表述为： 　 n 　 Ri P = Σ 　———— 　i=1 　(1+r)i 式中：P——评估值 Ri——未来第i个收益期的预期收益额 n——收益期限 r——折现率 收益法适用的前提条件： 1、被评估资产的未来期望收益必须是能用货币衡量的； 2、资产所有者所承担的风险必须是能用货币衡量的； 3、被评估资产的未来收益期限是能预测出来的。 二、收益法应用的形式 （一）纯收益不变 收益永续、各因素不变 P= 条件：①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零；③收益年期无限。 例：某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测得出3年内各年预期收益的数据如下表： 评估值＝283+356+167.9＝806.9（万元） 例：某收益性资产预计未来5年的收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。 （1）永续经营条件下的评估 ①确定未来5年收益额的现值 现值总额 =12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513 + 11×0.6830+14×0.6209=49.2777（万元） ②将第6年以后的收益进行资本化处理 14÷10%=140（万元）③确定该企业评估值 =49.2777+140×0.6209 =136.20（万元）（2）50年的收益价值评估过程 评估价值=49.2777+140×0.6209 ×（1-0.0137） =135.01（万元） 课堂练习（收益法） 待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、110万元、130万元、120万元，假定企业永续经营，不改变经营方向、经营模式和管理模式，折现率及资本化率均为10%，运用收益法估测该企业的持续经营价值。 一、成本法的基本含义 成本法，是指首先估测被告评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 基本公式可表述为： 　被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 二、成本法的基本前提 采用成本法评估资产的前提条件： 1、被评估资产处于继续使用状态或被假定处于