吉林亚泰·梧桐公馆项目建设投资可行性研究报告2011 2011-63页.doc

亚泰地产 亚泰梧桐公馆项目可行性研究报告 吉林亚泰房地产开发有限公司 二〇一一年四月 项目名称：亚泰梧桐公馆 项目名称释义：梧桐掩映，华美尊荣。身居公馆，怡然自得。 “梧桐”二字意为“梧桐树”，因此，作为项目的鲜明标识物，梧桐树将在景观设计中得到充分体现。通过茂密的梧桐树林，展现独具风情的庭院生活社区，使现代与传统的空间意境得到融合。“公馆”二字则使人联想起曾经掩映于梧桐树之中，深藏于高墙背后的沧桑岁月与承载着名门望族的盛世春秋，而其本身也凝聚了近代中国的历史风云以及超越建筑本身的文化内涵。本项目采用“公馆”二字，旨在追溯“公馆”的精神象征，传承“公馆”的文化内涵，再现“公馆”品质神韵，反映出项目的品味及档次。该案名在长春市房地产项目中独树一帜，具有非常鲜明的个性，便于推广造势。 目 录 第一部分：项目概论 1 一、项目基本情况 1 二、可行性研究依据和范围 1 三、项目发展依据 2 四、主要技术、经济指标 3 五、结论 3 第二部分：土地基本情况 4 一、土地自然情况 4 二、土地性质分析 6 三、土地市场分析 8 第三部分：城市及区域市场分析 11 一、城市宏观经济环境分析 11 二、区域宏观经济环境分析 18 三、城市房地产市场发展概述 20 四、区域房地产市场发展概述 25 五、宗地周边区域市场研究 26 六、市场分析结论 28 第四部分：项目定位 29 一、项目整体定位 29 二、规划布局分析 31 三、产品定位及户型设计 36 四、销售价格定位 43 五、建设标准定位 45 第五部分：经济效益分析 46 一、经济测算依据 46 二、项目开发成本构成 46 三、三项费用与税金 49 四、各类产品销售价格 50 五、分期开发、销售设想 50 六、项目资金计划 51 七、经济效益测算结论 52 第六部分：结 论 53 第一部分：项目概论 一、项目基本情况 1项目名称：亚泰梧桐公馆建设项目 2：长春市政建设（集团）房地产开发有限公司吉林亚泰房地产开发有限公司 4可行性研究报告编制单位：吉林亚泰房地产开发有限公司 二、可行性研究依据和范围 1研究的依据 国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》 房地产项目经济评价 长春绿地建筑设计研究院提供的规划方案 长春市规划局下发的该项目的规划设计条件 国家及地方的法律、法规 2研究范围 建设的必要性 市场预测和建设规模 项目建设方案 投资估算及财务评价 三、项目发展依据 亚泰梧桐公馆地块位于长春市东部的二道区中心地带，东邻规划路（南区丙五路），西达东环城路，南邻已建成的东方之珠小区，北至吉林大路，占地面积14.5万平米，2010年4月与长春市政房地产公司签署了《乐东棚户区项目合作协议书》，通过股权收购的方式取得净地。依据对项目的区域环境、土地特征等各项因素的综合分析，将该项目定位为亚泰地产“产品体系规划”中的品类三----城市副中心、中高档住宅产品，主力产品为面向中产阶层、青年白领首置型住宅及高收入城市精英的改善型住宅。 该项目是亚泰地产首个通过股权收购形式获取土地的项目，对提升亚泰地产此类项目的运作能力具有积极作用，同时，项目开发建设对亚泰地产巩固长春市场，“实现稳居吉林省房地产领军企业”的目标具有极其重要的意义。 四、主要技术、经济指标 亚泰梧桐公馆项目占地14.5万平方米，规划建筑面积44.5万平方米，容积率2.699。亚泰梧桐公馆是以居住为主的现代化居住区，包括多层、小高层、高层住宅以及沿街商业区，总建筑面积445,592平方米，其中住宅面积374,907平方米，商业面积8,280平方米，地上车库1,796平方米，地下停车位面积52,8平方米，其他配套设施及物业用房面积合计7,749平方米，住宅总数3,766户。 项目的预计经营收入为28.7亿元，商品房销售期平均销售价格为6,809元/平米（含地下人防车库在内）。项目总计划投资23.0亿元，其中项目开发成本约为18.7亿元，投资利润率为24.8%。 五、结论 通过对本项目建设规模、市场情况、工程建设方案、投资及财务分析等几方面进行的研究，得出以下结论： 亚泰梧桐公馆项目处于城市发展的重要位置，紧邻吉林大路，位于二道居住区的核心位置，居住氛围浓厚，地块升值潜力较大。 项目是亚泰花园系列产品的延续和提升，对亚泰地产稳固长春市场，保持市场占有率具有重要作用。 本项目的建成，顺应了市场经济发展的大趋势，符合省情、市情、顺乎民意。建设发展思路客观实际，建设方案布局合理，规划符合长春市总体规划要求，该项目应该具有较好的社会效益，环境效益和经济效益，因此该项目的建设是可行的。 第二部分：土地基本情况 一、土地自然情况 1．土地位置 亚泰梧桐公馆地块位于长春市东部的二道区中心地带，距离市中心约5