浅谈“营改增”对房地产企业税收的影响及应对措施.pdfVIP

浅谈 “营改增”对房 影响及应 邬爱珍 摘要 ：自国家税务总局公布了(财税[2016]36号)文后 ，5月 1日起将在全国范围内全面推开 “营改增”，房地产企业 也纳入了试点范围，使房地产企业经营成本再次面临严峻考验。本文就 “营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策 进行了简单的分析和思考，根据真实情况，提出一些合理建议。 关键词：房地产企业；营改增；账务处理；税负影响及应对策略 一 、 “营改增”的必要性及对房地产的影响 首先，对于可以抵扣的专用发票，应及时取得并妥善 1．“营改增”的必要性 保管，避免发票流失。应及时进行认证 ，防止造成不必要 我国现行税制结构中，增值税和营业税是最为重要 的损失。同时还应做好增值税发票的收集和整理工作 ，对 的两个流转税种，二者分之并行。这种划分行业分别适用 于已认证但需要分次抵扣或只能部分抵扣的应建立台 不同税制的做法，日渐显现出其内在的不合理l生和缺陷， 帐，便于日后及时抵扣或作进项税额转出。对于增值税专 不利于经济结构优化。处在发展关键节点的中国，通过 “营 用发票，应防范虚开，虚“开增值税专用发票罪”是要负刑 改增”试点，为中国经济转型升级写下浓墨重彩的一笔。 事责任的，虚开税额 1万元起刑，100万元可判无期。营 2．“营改增”对房地产企业的影响 业税时最多以 逃“避缴纳税款罪”(即偷税罪)论处，大部 为什么要 “营改增”，它最大的特点就是减少重复征 分是行政处罚。因此，虚开专票这种行为是极其危险的要 税 ，可以使社会形成更好的良性循环。但 “营改增”像一把 有足够的认识。 双刃剑，对企业有利有弊，有利能完善税制清除重复征 其次，企业的税负轻重主要取决于进项税额抵扣，建 税 ，不利影响是建安成本抵扣比较困难 ，因建筑材料种类 安成本 占房地产行业可抵扣进项税额的大部分 ，建安成 繁多，来源方式又不相同，部分材料面临无法抵扣问题，使 本的增值税税率直接影响整个房地产行业的进项税。建 房地产企业经营成本增加。这次 “营改增”出台比较仓促， 筑业税负增加后，只能将其转嫁给开发商，导致房地产企 政府和企业准备不足，制定的政策跟实际操作有很多问题 业成本增加。还有新项 目按 11％的税率计征即销项减进 没有及时得到解决，国税局一直在做补丁，甚至一些文件 项的方法计税，土地出让金可以从销售额中减除，对土地 后文把前文完全推翻，很多纳税人无所适从，有些税务工 成本占比大的企业来说是重大利好，但对三、四线城市土 作人员对房地产企业业务不熟悉，导致出现沟通困难。 地成本 比重不够高的企业来说减税并不明显。虽然土地 二、“营改增”后对房地产企业出现的难题和应对措施 出让金已明确可以抵扣，但还是有许多不允许抵扣的，比 1．账务处理难度增加 如前期开发费中的政府基金、银行贷款利息等都不能抵 “营改增”之后 ，账务处理难度加大，企业短时间内 扣，这些规费在房地产企业开发过程中成本 占比也不小。 难以适应统一的税收政策。“营改增”之前，房地产企业大 除上述成本外，开发商还会购买其他零散材料，这些供应 多数财务人员几乎没有增值税工作经验 ，对增值税理论 商大部分是私营企业、个体工商户或小规模纳税人，无法 知之甚少。“营改增”之后 ，税款的计算方法和纳税申报方 提供增值税专用发票或只能提供3％的进项税 ，企业在采 式等都出现了较大变化，比营业税复杂的多。因些，企业 购物资的过程中，需要对采购的价格和可抵扣进项税进 应加强内部财务人员的培训，加强对增值税发票出具、认 行综合考虑，取得合法有效的增值税抵扣凭证在开发成 证、会计计算、预缴税款等方面的学习