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税务园地 TAXATION FIELD 浅谈营改增之后房地产开发企业的税收筹划 文/刘志成 摘要：2016 年 5 月 1 日之后，房地产 日期或者未取得《建筑工程施工许可证》， 简易计税办法仍为较为稳妥的选择。 业全面实行营改增。这标志着房地产业实 但建筑工程承包合同注明的开工日期在 此外，从会计核算角度看，营改增之 施多年的营业税的终结。营改增的实施对 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。对 后，房地产开发企业会计核算难度、工作 房地产开发企业税负会产生何种影响？本 于房地产老项目，笔者认为，选择简易计 量等都会大幅度增加。选择简易计税办 文主要分析了营改增之后房地产企业对房 税办法较为妥当。原因如下： 法，其核算方式与原营业税核算变化相对 地产老项目应优先选择的计税办法，以及 (一)从增值税税率角度 较小。而选择一般计税办法，增值税核算 对房地产新项目进行税收筹划时应考虑的 营改增之后，房地产开发企业对于 的工作量、会计核算难度都会增加，对会 因素。 房地产老项目选用的增值税税率有 5% 计人员专业知识要求也不一样。 关键词：营改增；计税办法；税收 和 11% 两档。从增值税税率高低角度看， 二、2016年5月1日之后新开工项目 筹划 对于房地产老项目 5 月 1 日营改增之后， 的税收筹划 应选择简易计税办法。选用简易计税办法 对于 2016 年 5 月 1 日新开工的房地 自2016 年 5 月 1 日起，房地产开发 税率比一般计税办法税率低 6% 。 产项目，国家税务总局的公告明文规定， 行业全面实施营改增，意味着房地产开发 (二) 从增值税进项税专用发票取得 必须适用一般计税办法。因此，以 5 月 1 行业多年征收营业税的终结，也表明原先 角度 日为界限，对房地产开发企业而言，应分 设计的一些税收筹划路径被彻底颠覆了。 对于房地产开发项目，其增值税进项 开核算 5 月 1 日之前的老项目和5 月 1 日 对于房地产开发企业财务人员而言，必须 税额主要是建筑施工企业开具的建安工程 之后的新项目所发生的各项收入、成本、 适应国家这种税收政策的改变，深入研究 发票。鉴于原建安工程合同签订时未考虑 费用。否则会存在涉税风险。 国家出台的有关房地产行业的营改增政 国家税政政策变化，对于房地产老项目， (一) 准确理解一般计税办法中销售 策，方可达到保证企业税负水平合理、合 如要求建筑施工企业开具可以抵扣的增值 额的含义 法的目标。 税专用发票，其适用税率由原营业税税率 根据国税总局的公告，房地产开发企 根据国税总局公告 2016 年第 18 号， 3% 提高到增值税税率 11%，必然增加建 业采用一般计税办法计算增值税时，其销 实施营改增之后，房地产开发企业销售 筑施工企业税负，建筑施工企业一定会要 售额为：( 全部价款＋价外费用－当期允 2016 年 5 月 1 日之前自行开发的房地产 求提高工程结算价款，最终增加房地产开 许扣除的土地价款 )/(1+11%)*11% ，公式 项目 ( 简称“房地产老项目”) ，一般纳 发企业的开发成本。在这一过程中，如处 中的当期允许扣除的土地价款＝当期销 税人既可以选择一般计税办法，也可选择 理不当，还会引起建安企业与房地产开发 售的房地产面积 / 该房地产项目的可售 简易计税办法。但一旦选择简易计税办法 企业的经济纠纷，导致法律诉讼。因此从 面积＊支付的全部土地价款，因此这一 的，在未来36 个月内不得变更为一般计 这个角度看，对于房地产老项目比较可行 销售额的含义与营改增之前销售额含义 税办法。对 2016 年 5 月 1 日之后房地产 的计税办法还是简易计税办法为宜。