美国房地产税收的经验及启示.pdfVIP

第24卷第5期 天 津 商 学 院 学 报 Vo1．24 No．5 2004年9月 Journal of Tianjin University of Commerce Sep．2004 美国房地产税收的经验及启示 邢学良 (东北财经大学金广建设管理学院，辽宁大连1 16025) 摘 要：美国的房地产市场发育得比较成熟，在税收体系的设置和利用税收政策促进产业发展方面有着先进的经 验，值得我国的房地产市场借鉴和学习。为此，本文提出了在处理中央与地方房地产税收分配关系、合理设计税收 体系、加强保有税以及利用税收杠杆促进住宅产业发展等方面的建议。 关键词：房地产；税收体系；住宅产业；税收政策 中图分类号：F 8l3．32 文献标识码：A 文章编号：1001—0262(2004)05—0048—03 我国房地产市场发展至今不过短短的十几年， 付收入，仅就地方政府自身的收入来看，大约占近一 已逐步建立了房地产税收体系。我国房地产税收促 半。 进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收聚 1．1．2 房地产取得税类 财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理 房地产取得税是对取得土地、房屋所有权人课 使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相 征的税收，一般依照房地产的取得方式而设置税种， 比，我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体 房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取 系中有许多不完善的地方，严重影响了房地产业的 得。在美国，个人所得税实行超额累进税率，最低税 健康发展。而美国的房地产市场发育得比较成熟， 率为15％，最高税率为39．9％，房地产出租形式的收 在房地产税收方面有许多值得借鉴的经验。 入适用此税；资本利得税，依据房地产出售所获得的 差价收入征收；公司所得税实行超额累进税，税率分 1 美国房地产税收体系与政策分析 l5％、25％、34％、35％四档，税基为房地产公司的净利 1．1 美国房地产税收体系的设置 润。而遗产赠与税是房地产作为遗产和被赠与时才 1．1．1 房地产保有税类 征收，规定价值超过60万美元的遗产和每次赠送价 房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人 值超过100万美元的物品才征税。 或占有人课征的税收，一般依照房地产的存在形态 1．1．3 房地产所得税类 — — 即土地、房产和房地合一的不动产来设置。美 房地产所得税是对房地产或土地在经营、交易 国对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动 过程中，就其所得或增值收益课征的税收。以美国 产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定 为例，交易税税率约为2％，房地产买卖时缴纳。 比例(各州规定不一，从20％～l0o％不等)。目前美 1．2 美国运用税收杠杆促进住宅业发展的主要 国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不 措施 动产税率不同，大约平均l％～3％。由于美国的财产 1．2．1对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋 税与地方的经济关系紧密，因此多由地方政府征收， 的业主，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息 除马里兰州将征税权上收到政府之外，其它49个州 支出。这也是最大的一项税收减免措施，1999年约 都是归地方政府征收。目前财产税是地方政府财政 减少税收530亿美元。由于在1986年以前，税