南昌四特-天工御邸项目营销策划报告.pptVIP

* 大盘启动原则： 世联研究：大盘规律 “一期 =整体” “形象产品” 立势是关键，形象建立高度 * * 天工御邸 新都市主张||城市新贵社区 TEL：0791-8888888 ——创造都市时尚生活 南昌新贵向南看！ 项目第2批T牌主题 5 立势 1：全城强势牵引 品牌导入期 起势蓄客期 开盘强销期 持销期 4 5 6 7 8 9 10 11 13年 12 1 2 3 14年 说“天工” 说“项目精神主张/气质” 说“社区生活” 说“社区+产品卖点” “项目精神主张/气质” * 本项目的昭示性一般，建议就将整体地块的形象墙做出来，以形成大盘整体气势。 立势 2：建立大盘气势 “项目精神主张/气质” * * ——6米高形象墙造势 “项目精神主张/气质” 基本指标： 总建筑面积：21.6万平米； 住宅建筑面积：11万平米； 商业、办公面积：4.7万平米 容积率：2.5 大盘的意义： 大盘容易建立气势； 可以自行解决配套问题； 利于社区感的营造； 容易形成对客户的引领与影响； 指标解析：中低密度大盘 住宅楼 沿街两层商铺 物管与社区用房 集中四层商业 商务楼 （两层商业） 底层配套托儿所 * 规划解析：大尺度、高品质园林将成为本项目的亮点 中心园林与各组团内部的小园林以台阶、水景以及带有旋梯的特色构筑物有机结合，最大化构筑动感景观 东侧以自然树木为软景区，屏蔽不良景观； 西侧绿化长廊有效遮挡广深高速的污染； 运动休闲公园，弥补小区内运动空间的不足，与小区周边的商铺一起形成了小区的外围景观； 中心园林加组团园林，最大化园林景观； 软景区和过渡带，有效屏蔽不良景观和噪音影响； 小组团半围合式布局，社区感的充分营造和景观最大化； 90平方以下 90-120平方以下 140平方以上纯首层4.5米架空 120-140平方以下首层局部架空 140平方以上纯首层4.5米架空 90-120平方以下首层局部架空 120-140平方以下首层局部架空 90-120平方以下 户型解析：1、满足各种居家需求面积段 2、大面积单位有利于拔高项目形象 住宅总户数908户(住宅房型户型有86㎡的紧凑两房、98㎡-140㎡经济与舒适的三房、170-218㎡的豪华四房与尊贵五房) * 户型解析：主力产品为90-120㎡三房，进入市场主流面积段，竞争压力大 【高层住宅市场】三房主力面积区间在100-130㎡ * 配套解析：主力客户对交通、配套要求较高，配套必须让客户看得到 客户类型 驱动力 关注点 典型代表 中心城区客户 性价比 价格/配套/交通 水榭花都 片区内客户 首置/换房需求 总价/配套 蓝天郡 本区域客户 城市牵引 配套/交通/品质 朝阳新城 投资客户 升值潜力 规划 水榭公馆 城区客户 泛区域 南昌市泛公务员（公务员/医生/教师/其它事业单位等) 外来南昌工作的中高层管理人员，小企业主和生意人 西湖区等区域原住民 迎宾大道、井冈山大道引导的渴望住入城里的县城客户（南昌县莲塘镇为主） 引导的其它区域及周边相临区域高级白领、生意人 外地投资客户 青云谱区本地居民和小生意人，建材市场、洪城大市场生意店老板。 青云谱 区域客户 项目附近工厂管理层、如洪都、江铃等，人口基数十五万人 项目区域原有楼盘的换房客户，如（莱茵半岛花园、千禧·颐河园） 青云谱片公务员 来源 分类 特征 客户喜好 决策关键 启发 置业可能性 青云谱区域 客户 本地居民和小生意人 土地为其带来原始财富，开始有或大或小的企业，关注自我享受和子女的前途 身份感/地缘情节 圈子效应/跟风 项目品质打造，利用羊群效应捕捉领头客户 ★★★★ 公务员 收入稳定，事业稳定，追求生活的品质，注重配套； 身份感/喜欢眼见为实 配套/品质 打造配套 ★★★★ 区域原有楼盘的换房客户 追求生活的品质，产品和社区档次的提高； 社区感，档次感 实景/服务 注重展示、服务品质打造 ★★★★★ 附近工厂管理层及中高技术人员 事业小有成就，收入稳定，购买力较强，工厂多有住房补助 工作便利，生活品质感提高，走出出租房和宿舍 档次、工作方便 注重档次和配套 ★★★★★ 本项目目标客户心理特点分析 * 配套解析：主力客户对交通、配套要求较高，配套需要加强 大交通四通八达，小交通情况不佳，目前主要依赖公共交通； 项目周边目前只有青云谱小学（距离项目2000米），教育配套不完善； 商业：目前片区内的商业主要家乐福、三店西路沃尔玛的配套；建议项目引进集中商业，提升项目卖点； 本项目尚需加强相关配套 * * 强势 资源 1.青云谱中心位置，房地产市场下一站； 2.南昌城市南门户第一站，是市场标签