南京五矿江宁G69项目前期策划分析报告.pptVIP

第 * 页 整体定位 项目产品方案建议 方案3 产品类型 FAR 户型面积区间 占地 占地比 建面 叠拼（4层） 1.05-1.15 150-180 178818 100% 196700 坡地主题园林 最大化实现别墅感受，利用微地形营造规划空间感，营销中央景观轴线及组团景观主题 强势的主题性规划（例如异域风情或其他人文主题等），带动区域 看得见材感的建筑 质感外露，局部干挂石材，综合了实用与身份体现的双重价值 高附加值 通过赠送露台、花园、飘窗等，打造高性价比的产品 设置丰富的配套，满足客户居住、休闲之需 整体定位 产品发力点 第 * 页 上海翡翠别墅 翡翠别墅承接浦江镇意式风情，采用意大利建筑经典元素，运用意大利石料与现代化的材质的融合。 第 * 页 整体定位|立面建议 建筑风格打破了苏州古城中式别墅的传统手法，从白墙灰瓦之中跳脱出来，宜人温暖的色彩，首度展现了苏州文化的兼容并包。 建筑风格吸收了赖特式建筑基于人与自然和谐互动的设计理念，最大程度地将生活贴近于自然。建筑使用了干挂石材外立面，还原了别墅立面的时间本色，突出建筑端庄、高雅和洗炼的风范，综合了实用与身份体现的双重价值。 苏州长风别墅 第 * 页 整体定位|立面建议 苏州长风别墅 第 * 页 整体定位|立面建议 北京御园 北京御园秉承欧式宫廷建筑理念，打造新古典主义风格，追求整体的恢弘与庄重。建筑外墙采用的是德国进口高档石材，坡屋顶设计选用拉法基屋面瓦，体现了御园整体的高贵质感。 第 * 页 整体定位|立面建议 1、将建筑做到纯粹与极至。 2 、强调保持材料本色，给建筑带来自然美感，使用泥土和秋叶的柔和、温暖、乐观的色调。 3、质感外露。局部干挂石材，还原了别墅立面的时间本色，突出建筑端庄、高雅和洗炼的风范，综合了实用与身份体现的双重价值。 第 * 页 小结 整体定位|立面建议 THE END 本报告中的数据均来自官方统计数据，信息均来源于已公开的资料，我公司对这些数据和信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见仅用作服务客户参考之用。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 第 * 页 * * * * * * * * * 私营业主 看中江宁环境，未来养老。 看好大学城未来大规划，升值空间大。 投资意识强烈；看好地铁和大学城对区域的拉动。 产品品质要求高，能体现其身份与地位 教师等泛公务员、企业中层管理、技术骨干 收入较高且稳定，对于高端物业接受能力强。 置业区域跨度相对较大，追求居住品质和环境。 看重物业品质和社区环境。 对开发商不信任，更加相信自己和朋友同事的判断。 对产品的性价比高度关注 希望产品的外在品质能高出同类产品 普通工薪阶层 价格敏感的务实群体，部分属于被动郊区化，关注性价比和升值潜力以及周边配套和地段。 关注购买的产品能赠否给予尽可能多优惠 对开发商不信任，更加相信自己和朋友同事的判断。 爱好面子，在意别人的看法。 享受兼投资型客户 改善型客户 经济型客户 改善型升级客户 经济型升级客户 客户初判 小结 第 * 页 主流客户 边缘客户 主城客户 江宁当地城乡居民 拆迁户 区域化特征明显，活动半径有限。部分边缘客户的首套居所为自建有天有地的平房，他们对平层产品并不接受，觉得别墅就应该是两层以上的。有一定的经济能力，对别墅类产品更容易接受。 主城客户占到了60%-70%的比例，主要以教师等泛公务员、企业中层干部、技术骨干为主，兼以少量私营业主。他们对大盘和区域未来的长线发展有强烈认同感；对居住环境的改善有强烈的渴望感。 小结 客户初判 第 * 页 本案客户价值认同首要因素：高性价比 客户初判 目标客群关键词 * 小结 对显性事物比较看中，希望成为一种能炫耀的资本。对产品风格并不关心，但是对用什么材质很关注。 对产品的舒适性、尺度都比较在意。对小区的园林景观也都很有要求。 追求生活质感，对生活充满理念。 对总价敏感，价格抗性明显。对于目前市场上的经济别墅联排总价抗性在370万（约15500～16000元/平米） 关注细节，反复求证，对产品细节处理十分在意。希望购买产品能赠送较多的空间。 【第四章 整体定位】 第 * 页 从开发战略模式看定位 [ 正常模式 ] 正常的住宅开发模式，靠一定的产品创新进行竞争，靠正常的市场增长和项目推广销售获取价格增长和利润实现。 [ 本案的创新模式 ] 产品价值跨界/客户级别跨类住宅运作模式，靠植入强力引擎塑造项目核心竞争力，靠引擎的价值辐射和产品创新升级与城市和板块博弈未来价值，实现高利润和品牌双丰收。 整体定位 第 * 页 整合板块双重化属性 大学城龙眠大道沿线为公寓聚集区，主力面积80-130 方山弘景大