2014荥阳泰成悦府项目年度整体营销方案96p讲解.ppt

泰成悦府 2014年度整体营销方案 深蓝地产荥阳项目组 2014年6月 本方案重点解决以下三个问题： 二、如何解决现场售房部开放之前的客户问题？ 一、2014年的整体推盘节奏与销售目标？ 三、2014年各个阶段的整体营销策略？ 目录 项目背景 1 整体策略 2 阶段策略 3 PART1：项目背景 经过紧张的工作安排，泰成悦府奠基活动圆满完成！ 为期三个月左右的装修，中原万达售房部已经正式进驻！ 项目的工程节点已经排布出来，2014年的节点相当紧张！ 一、相关筹备工作如期完成 二、2014年项目营销目标 根据原定计划，2014年要实现销售并形成回款！ 泰成悦府项目2014年要在市场上树立起高端的市场形象！ 三、不得不面对的两大问题 1、现场售房部预计在9月20日才能够交付，2014年仅剩下2个月的时间，销售节点相当紧张！ 2、根据深蓝地产在荥阳操作项目东方国际以及针对周边楼盘郑西鑫苑名家等竞品项目的调研情况，本区域内的主力客群90%仍然来自荥阳，郑州的客户仅占据了10%左右的比例，荥阳本地客户的积累至关重要，而荥阳现场尚不能达到接待条件！ 销售动作迫在眉睫， 但目前的情况尚不能满足营销需求！ 如何实现突围，在售房部开放前积累大批意向客户并形成回款是重中之重！ PART2：整体策略 整体策略 推售策略 客户策略 渠道策略 媒体策略 活动策略 1、推售策略 ——分批次推售，小步快跑，逐次加推 推售策略： 分批推售：采取分期分批次推售，小步快跑、逐次加推的推售策略，既能实现热销的态势又能向市场传递备受热捧，树立市场美誉度和影响力的目的。 产品合理搭配：两房、2+1两房变三房，三房产品合理搭配推售，保证产品的多样性，满足不同客户的不同需求。 内购建议：为尽快实现项目的销售回款，建议在正式开盘前拿出一栋楼进行内购，客户直接交纳定金确定房源。 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 11# 12# 13# 14# 15# 16# 17# 一批次282套房源预计在2014年11月份开盘销售 二批次278套房源预计在2014年12月份加推，2015年1月开盘销售。 三批次72套房源预计2015年上半年开盘销售 一号楼为公租房，8号楼已经内购，一期主推房源主要为2-7号楼，2014年主要推售一二批次房源共计560套房源。因为2、3、6号楼户型一致，2、6号楼景观、视野、位置要好于3号楼，为保证项目产品利润目标的最大化，故建议将3号楼房源作为开盘前内购房源。 建议将3号楼156套房源在开盘前进行内购。 一批次开盘销售目标 户型结构 面积㎡ 套数 总面积㎡ 开盘销售目标 套均面积㎡ 销售面积㎡ 去化率 两房 88.48 32 2831.36 16 88.48 1415.68 50% 2+1两房变三房 91-96 188 17757.76 100 94.46 9446 53% 三房 120.46 62 7468.52 31 120.46 3734.26 50% 合计 / 282 28057.64 147 99.50 14595.31 52% 1、一批次开盘销售目标 说明：一批次共计282套房源，开盘销售目标147套，销售面积14595.31㎡，开盘去化率目标在52%，开盘之后进入热销期。 2、一批次开盘前客户目标 解筹147套 认筹：294个 意向客户：1764组 50%解筹率 来访6:1转认筹 说明：一批次开盘需要积累1764组意向客户，并要最终形成现场售房部的到访；客户量之大，现场售房部开放到一批次开盘的短短时间内是无法完成的，客户的拓展工作至关重要！ 2、渠道策略 ——双向并行，内外结合 一批次开盘需要积累1764组的意向客户方能达到认筹、解筹的目的！ 现场售房部进场至开盘前短时间内很难保证荥阳本地客户到访目标！ 90%的客户来自荥阳，即荥阳本地客户需要积累1588组意向客户，郑州需要积累176组意向客户！ 我们该怎么办？ 荥阳市区必须设立外展场！ 泰成悦府现场实现临时接待！ 荥阳市区外展场 操作方式：在荥阳市区拓展1-2个外展场，重点针对大型购物中心等进行拓展，每天安排1-2名置业顾问进行登记留电，积累目标客户。 相关物料：外展场需要准备桌子、凳子、项目相关资料等。 重点拓展建议：建业购物广场、建业百货、银基商场等。 现场实现临时接待 操作方式：在泰成悦府现场实现临时接待，地点建议在酒店一楼准备一间房间，进行简单桌椅、饮水机、展板、项目相关资料等准备，客户到场后可以进行简单的咨询登记。 相关物料：凳子、饮水机、单页、展板、画架等。 包装建议：将酒店一楼进行简单包装，用项目喷绘进行形象的打造。 3、客户策略 ——给客户一个理由，圈客营销 无论从中原万达售房部进场还是荥阳外展积累客户，到项目现场正式进场并开盘销售都要经