从客户到产品万科产品研究精要.ppt

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从客户到产品万科产品研究精要

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 产品选择表(高层) A B C D (青年群体) 土地属性 City City Golden Golden 一核几户 4 6 8 7/8 客户选择 孩子三代/小太阳 青年持家/小太阳 青持/小太阳/青之1 青之 户型面积 2X120平 +2X90平 2X110平+2X90平+2X75平(青持) 2X110平 +2X90平 +2X90平 +2X75平 2x90+2x80 +2x70+2x55 居卫数 32+31 32+31+21 32+32+31+21 3+2+2+1 单体物理特征(拼接性、单双向) 双向/可拼接 双向/可拼接 多向/可拼接 多向/可拼接 一核4选择简述 土地属性: City是项目发展重点 一核户数: City中一核4和6的聚类最突出 客户选择: (1)City一核4为核心客群的主流选择(排斥度) (2)City一核4自身条件好,适合相对舒适的产品;孩子三代对面积需求最大 (3)考虑9070,小太阳的面积需求向下兼容性更强;青之选择在Golden解决 户型比例: 孩三和小太的客群比重接近 七、设计可能性研究 广州高层单体类型形态研究 单体类型的比较研究(高层) 单体类型的可能选择(高层) 凸字形:一核3/4 工字形:一核4/6 士字形:一核5/6 风车型:一核6/7/8 C 字形:一核6/7 广州高层单体核心筒研究 八、客户需求提炼 客户需求提炼 和设计进行充分沟通,对现有信息充分了解后,通过头脑风暴,共同提炼出针对每个客户的主要突破点(单体+户型),避免信息过量造成的重点不突出。同时,可以尝试相对概括地模拟出其典型家庭行为。 家庭结构 生活模式 户内核心关注点 户内空间资源投向 单体公共部分要求 九、竞品单体研究 舒适度(高) 使用率(高) 单体区分图 舒适度(享受) 使用率(高) 客户对单体的需求 X X 居家型 富贵型 享受型 (实用) 竞品单体研究   保利花园 类别 形态特征   主朝向   特征评价 舒适度 户型通风 好 户型外部视野和采光 (拼接时) 天井内次卧一般 每户朝向 大户在北 入户大堂   公共空间(核心筒) 有采光通风 入户关系 离电梯太近 入户花园 无 使用率 85.16% 用地效率 面宽 22 进深 22.4 标准层面积 384.98 拼接性 好 附属信息 建筑类型 中高层 户型情况(居室数) 2+3 核心筒形式   竞品单体研究——1核4   东方新世界.锦逸 类别 形态特征   主朝向   特征评价 舒适度 户型通风 好 户型外部视野和采光 (拼接时) 天井内次卧一般 每户朝向 大户在南 入户大堂   公共空间(核心筒) 有采光通风 入户关系 好 入户花园 有 使用率   用地效率 面宽 33.4 进深 24 标准层面积 560.97 拼接性 好 附属信息 建筑类型 中高层 户型情况(居室数) 3+4 核心筒形式   竞品单体研究——1核4   富力城Ⅱ期天籁莱茵-2 类别 形态特征   主朝向   特征评价 舒适度 户型通风 好 户型外部视野和采光 (拼接时) 天井内次卧一般 每户朝向 大户在北 入户大堂   公共空间(核心筒) 有采光通风 入户关系 好 入户花园 一半有 使用率 82.75% 用地效率 面宽 25.9 进深 20.2 标准层面积 427.21 拼接性 好 附属信息 建筑类型 中高层 户型情况(居室数) 2+3 核心筒形式   竞品单体研究——1核4   富力城Ⅱ期天籁莱茵-1 类别 形态特征   主朝向   特征评价 舒适度 户型通风 好 户型外部视野和采光 (拼接时) 天井内次卧不佳 每户朝向 均匀 入户大堂   公共空间(核心筒) 有采光通风 入户关系 好 入户花园 无 使用率 82.76% 用地效率 面宽 23.3 进深 20.3 标准层面积 411.6 拼接性 差 附属信息 建筑类型 中高层 户型情况(居室数) 3 核心筒形式   竞品单体研究——1核4   美林海岸 类别 形态特征   主朝向   特征评价 舒适度 户型通风 好 户型外部视野和采光 (拼接时) 天井内次卧一般 每户朝向 大户在北 入户大堂   公共空间(核心筒) 有采光通风 入户关系 离电梯太近 入户花园 无 使用率 81.44% 用地效率 面宽 21.2 进深 23.1 标准层面积 377.55 拼接性 好 附属信息 建筑类型 中高层 户型情况(

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