春语江山7号楼开盘阶段推广计划试题.ppt

未售产品构成--物业形态、总价对比 130 名流公馆 70-148万 （万元） 周边项目总价集中在90-117万之间，项目价格较其它项目无任何优势。特别需提出港湾国际，在总价相同的情况下，可得更多面积。 周边项目均为高层产品，无洋房及别墅产品加推，本项目洋房为稀缺产品，总价与市场同类高层相当，所以可辐射的人群更广。 本项目总价区间 60-117万 90 100 110 120 港湾国际97-117万 名流公馆 92-148万 江屿朗廷104-126万 恒大名都 （精装） 127-172万 本项目总价区间 90-117万 本项目大户型竞争强、分流大。 150 备注：因本项目大户型竞争环境激烈，因此总价对比只针对大户型。 3.2未售产品构成--外部配套对比 项目 区位 交通 核心配套 保利港湾国际 九龙坡区杨家坪黄杨路(鹅公岩大桥旁) 鹅公岩桥头，步行10分钟至黄杨路公交站，无轻轨 黄杨新城成熟生活商业配套 名流公馆 渝中区中山四路(市委市政府旁) 项目公路对面轻轨2号线曾家岩站，步行15分钟至上清寺车站 人民小学，求精中学、周公馆 恒大名都 渝中区石油路 步行10-15分钟轻轨1号线石油路站；步行10分钟至大坪车站。 时代天街、大坪商圈、大坪小学 江屿朗廷 渝中区大坪 步行10-15分钟至肖家湾车站，15-20分钟至大坪轻轨站 大坪商圈 春语江山 渝中区鹅岭 平台距地铁站仅100米，步行13分钟至鹅岭车站 鹅岭公园、浮图关公园 区位：鹅岭片区认知度与其它项目区位有一定差距，但是本片区10分钟车程可到达大坪商圈。 交通：除开港湾国际无轻轨，其余都在轻轨沿线，如长江一路平台修好后，距地铁站仅100米。 核心外部配套：名流主打教育配套，其余几个盘主打商业配套，春语江山在外部生活配套较为缺乏，但是项目可依 托公园打生态牌。 项目主要短板为自身配套缺乏，但交通及生态配套优势明显。 3.3未售产品构成--景观资源对比 项目名称 周边自然资源 园林 景观资源 名流公馆 绿地公园 无特点 嘉陵江，嘉陵江大桥 江屿朗廷 长江、溶洞、原生态峡谷地理公园 山地园林 长江，溶洞，鹅公岩大桥 保利港湾国际 九龙外滩公园、长江九滨路 1.8万方欧式园林 长江，鹅公岩大桥 恒大名都 -- 10万方欧式风格园林 三大湖泊公园 生态水岸景观 春语江山 长江、鹅岭公园、竹林公园、佛图关公园 1.6万方社区园林 长江，菜园坝大桥，鹅公岩大桥 周边自然资源：春语江山的周边自然资源完胜其它项目，春语江山在渝中区定位为渝中区绿肺。 园林：恒大名都延续了恒大其它项目传统手法，三大湖泊和10万方欧式园林独具特色。 景观资源：除了恒大依靠自身强大的园林资源外，其余楼盘均依靠江景；但本项目可售1号楼房源距长江更近，看江面更广，景观视野更开阔。特别是洋房区，距长江直线距离仅100米。 本项目自身园林无优势，但江景视野更为突出，周边生态更适宜居住。 3.4未售产品构成--软件实力 项目名称 开发商 物业管理 资质 名流公馆 重庆东方豪富房地产开发有限公司 名流幸福物业 -- 江屿朗廷 重庆骏建房地产开发有限公司 江宇物业 国家三级物业管理资质企业 保利港湾国际 保利（重庆）投资实业有限公司 保利物业 国家二级物业管理资质企业 恒大名都 恒大地产集团重庆有限公司 金碧物业 国家一级物业管理资质企业 春语江山 春语实业（集团)有限公司 云峰物业 -- 保利、恒大均为品牌知名开发商，社会认知度高。 名流公馆作为上市企业，实力较强，因进入重庆市场较晚，在重庆市场认知度较低。 骏建作为港资背景开发商，在全国均有开发项目，在全国已开发20多个项目。 春语已建知名项目“流星花园”，出此无其他知名建设项目，品牌实力相对较弱。 从开发商品牌度对比 从物管品牌度对比 保利、恒大、恒基物业均为一、二级物业资质，资质及品牌度高。春语江山物管无任何优势。 软件实力较差，因此之前思考通过金科物管顾问形式介入，缩小与周边项目的软件实力。 3.5对比结论 优势 劣势 本项目111㎡产品可变四房，功能使用率高 产品线丰富，面积区间60-111㎡，周边项目唯一花园洋房社区 生态资源突出，100万方森林环绕，渝中区绿肺 真正的地铁物业，平台距离地铁站仅100米 面积段与周边项目重合度高，竞争激烈 项目缺少生活配套 开发商及物管品牌知名度相比周边项目较低 因此在未来推广中： 洋房可以作为本项目未来推广的切入点，并继续提升项目档次、拔高项目形象。 以渝中洋房社区为主诉求，辅助江景、地铁、生态三大分卖点，吸引洋房及小户型客户到现场，并