房地产评估工作方案.doc

??安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司? ?? ?? ?? ?? 评估工作方案?? ??一、 根据《房地产估价规范》的要求，结合项目的具体情况，制订本评估工作方案。? 二、接受委托：接受………..委托后，我公司成立房地产价格评估小组进行评估工作。 三、评估程序?? ?（一）、明确评估业务基本事项：接受委托后，评估小组向委托方对评估项目进行了详细的了解，明确相关评估事宜： 1、评估目的：为委托方了解被评估房地产在估价时点的成本价值提供价值参考； 2、评估标的及评估范围： ①、安徽省六安市裕安区………..； ②、安徽省六安市北塔北路………..。 3、评估基准日：①、估价时点为2006年01月； ②、估价时点待资料完善后确定。 4、报告使用人：………..。 5、出具的评估报告仅限于委托方在委托评估目的下使用，不得用于其他目的，估价报告使用应遵循估价报告书中所列假设及限制条件。 6、评估所有需的资料清单附后。 ?（二）、结合估价对象实际状况及委托方要求，签订房地产估价委托书及评估协议。? （三）、评估计划： 1、参与人员：组长：………..，全面负责整个评估项目工作，撰写评估报告； 副组长：………..，负责与委托方协调、沟通工作； 技术员：………..，负责收集评估资料，辅助组长完成任务。 2、时间安排：2013年10月11日接受委托评估项目； 2013年10月12日至2013年10月19日收集资料、勘查现场、市场调查及完善评估资料； 2013年10月22日出具评估报告初稿。 ?（四）、现场调查。安排房地产估价师及技术人员进行现场调查，到现场搜集资料、勘查实物情况，并做现场记录。? ?（五）、收集评估资料。根据委托评估目的及估价时点，搜集有关评估对象的权属资料以及市场询价等方面的评估资料（所需资料清单见附件1）。? ?（六）、评定估算。根据搜集的资料及现场勘查的情况，按照《房地产估价规范》进行方法适用性的评价和判断，选择评估方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。? ? （七）、编制和提交评估报告。由评估小组组长负责编制评估报告初稿，报告初稿经项目负责人审核后与委托方进行必要的沟通，并按照本公司内部规定的复核制度进行复核并出具报告。? ? （八）、工作底稿归档。按照有关档案管理办法进行评估底稿归档。? ?? 四、评估工作的基本步骤? ? 整个评估工作分为四个步骤来进行：? ? 第一步，前期洽谈与准备：进行项目的前期洽谈，在了解项目具体情况后，考察自身的业务承接能力，对评估对象的情况小组内部人员根据初步搜集的资料进行综合分析，同时对于评估项目涉及到的行业信息等进行搜集与整理，合理安排估价人员。? ? 第二步，现场调查：估价人员亲自到现场勘查评估对象的具体情况，搜集相关权属证明资料、实物资产的运行资料，并与委托方相关人员一起讨论实物资产评估中存在的问题，对所有现场勘查的资料都及时进行整理和归纳，以备后期审核和评定估算。同时明确委托资产是否存在使用限制和他项权利情况，如果存在，必须及时报告并与委托方沟通，明确评估报告的类型。? ? 第三步，市场询价、评估方法的选择及评定估算。现场调查结束后，明确任务分工，主办人员分别对不同的分工由项目组成员先整理好各自负责调查的资料后，召开总结分析会，由局部信息上升为全面的和整体的信息，在上述基础上，首先从方法的适用性方面进行分析和明确，其次是对参数的选择及其适用性进行分析和明确，第三是对两种或两种以上方法适用性进行再次的决策和做出最终的选择，第四是对委托资产进行价格查询并在“货比三家”的思路下确定重置价值（成本法），第五是在上述基础上按照国际通行的评估方法进行测算，得出评估价值。? ? 第四步：形成报告初稿、履行沟通及内部复核程序，出具评估报告。报告初稿由主办人统筹编制，完成后与委托方进行沟通，如果沟通中出现重大争议的，应该及时报公司负责人审核并协调。内部的复核采取复核制度，即主办人复核，重点是保证资料的完整性、数据的真实性和准确性以及不重不漏等；公司风险防范组复核，重点是方法选择的恰当性、资料来源的合规性、参数确定的合理性等；公司负责人复核，重点是项目限制性及其解决，项目不确定所可能导致的风险等。??? ?五、评估中的一些其他要求? ? 1、遵循实事求是、客观公正、保守秘密的原则；? ? 2、严格按计划进度完成评估任务，如果需要调整，必须及时履行内部报告程序；? ? 3、评估中的相关问题应履行报告制度，一般情况下应由各评估小组负责人与客户接洽或交换意见，对较大的事项处理应通过现场负责人向分管管理层负责人汇报，不得在现场议及相关评估结果或评估意见。? ? 4、评估小组成员应在评估进场前了解相关法规或要求等。?? ?? ?? ?? ??