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房地产智库.com 开发项目报建敏感点 庆龙湖地产 2008年1月8 日 1 珠峰高度 8848 第 1 页 @九舍会 ? 房地产智库.com 前言 房产项目开发是一个系统工程，从土地获得，到研发设计、政府 报建、工程施工、市场销售、交房、物业管理和后期运行，每一 个环节密切相关。本次主要针对公司已经开发的项目设计在报建 工作中出现的一些情况作分享和分析，其目的是为了争取缩短设 计周期和报建周期；尤其是对工程后期验收容易出现的问题， 及对可能引起业主投诉的潜在问题作出警示，避免在今后发生。 本文分五个阶段进行介绍：方案、初设、施工图、施工过程检 查、工程验收。 2 珠峰高度 8848 第 2页 @九舍会 ? 房地产智库.com 、方案阶段 * 1.1 规划 * 1.1.1 项目名称的确定 项目名称应与公司规定的统一名称吻合。销售的项目名称在报建完成后，由销售部门办 理预售时自行更改。如果有条件统一前期报建名称与销售名称则最佳；但如果达不到 （报建 时，销售名称尚未确定）则在整个报建周期中争取不改变项目名称 * 案例： 如蓝湖郡三期在报建前确定的名称为： “林泉馨赏”，方案报建阶段 “林泉馨赏”的 名义进行报建，但在过程中公司调整该项目名为 “蓝湖郡三期”，导致在报建过程中申请修 改该项目名称，产生不必要的时间成本等。而营销部根据推广需要， 改名为 “弗莱明 戈”，在办理预售时，房管部门要求预售项目的名称与建设工程规划许可证名称吻合，否则 不能用 “弗莱明戈”名称；如果将建设工程规划许可证名称 “蓝湖郡三期”改为 “弗莱明 戈”，规划局答复有两种方式：ａ.从方案更名 新报建；ｂ.更换该项目的选址名称为 “弗 莱明戈”。两种方式耗时太长，公司根本等不了。 3 珠峰高度 8848 第 3 页 @九舍会 ? 房地产智库.com 、方案阶段 * 1.1 规划 * 1.1.2 核对经济指标 （用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度 等），用地面积指净用地面积或出让用地面积。 * 对经济指标的把握，是我们每一个阶段的 点，一定要考虑后续阶段的工作，如方案阶段报 的经济指标，一定要考虑施工图阶段的经济指标如何处理，规划许可证的经济指标将直接影 响预售证的办理等，同时也会影响规划竣工验收。 4 珠峰高度 8848 第 4 页 @九舍会 ? 房地产智库.com 、方案阶段 * 1.1 规划 * 1.1.2 核对经济指标 （用地面积及性质、