70年期满自动续期后的住宅建设用地使用权.docVIP

70年期满自动续期后的住宅建设用地使用权 　　内容摘要：70年的住宅建设用地使用权期间届满，经过自动续期，该权利成为永久性用益物权。设置永久性住宅建设用地使用权，是保障公民依据《宪法》规定享有的住宅权，并使其安居乐业之必须，与国有土地所有权的行使并不冲突。业主作为住宅建设用地使用权人，是通过签订和履行《商品房买卖合同》而在取得房屋所有权的同时，取得了住宅建设用地使用权，并且同时取得了与政府之间的《建设用地使用权出让合同》的当事人地位，享有相应的债权并负有相应的债务。住宅建设用地使用权人享有对相应的国有土地的使用收益权、相邻权、物权请求权以及处分权，负有依照使用目的使用国有土地的义务，并应在70年期间内负担出让金的交纳义务，70年后负有缴纳相应税金的义务。 　　关键词：住宅建设用地使用权 用益物权 自动续期 永久性 　　温州市业主享有的20年住宅建设用地使用权期间届满如何续期问题，引起了全国人民的关注。学者从各个角度对《物权法》第149条第1款规定进行解释，见仁见智，各有所长。通过媒体采访和著文，笔者提出的基本意见是，住宅建设用地使用权期满自动续期的核心价值，在于一次取得永久使用，是立法者送给人民的永久性建设用地使用权，以保障城市居民的居住权并使其安其居而乐其业，有恒产者有恒心。〔1 〕对于将有期间规定的住宅建设用地使用权，通过解释“自动续期”而成为一个无期限的土地用益物权，究竟应当如何确定，当属于物权法的顶层设计问题，须扎扎实实而又稳妥可靠。对此，笔者进行以下探讨。 　　一、永久性住宅建设用地使用权的性质与期间 　　依照笔者的见解，住宅建设用地使用权70年期间届满，经过自动续期之后，该权利就成为一个无期限的土地用益物权，即永久性建设用地使用权。这个结论，是从《物权法》第149条第1款规定，以及立法者的立法宗旨推论出来的。〔2 〕如果人民群众、学者特别是立法机关都赞同这个推论，并将其规定在法律中，中国大陆地区的数亿城市居民就将告别生存在一个有期限的土地权属的土地上而忐忑不安的历史，进而拥有自己的永久性住宅建设用使用权，不仅能够实现“居者有其屋”，而且能够永久实现“屋者有其地”的目的。 　　永久性住宅建设用地使用权究竟是一个什么概念？是否能够建立起来这样一个永久性的用益物权？这样的永久性住宅建设用地使用权与国有土地所有权是否存在冲突？确实存在疑问，应当予以解答。 　　（一）永久性住宅建设用地使用权仍然是用益物权 　　我国《物权法》规定了四种用益物权，即建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权和地役权。 　　所谓用益物权，是指以支配标的物的使用价值为内容的物权，或者说是权利人对他人所有的物依法享有占有、使用和收益的定限物权。用益物权不是一种物权的概念，而是一组物权的集合的称谓。〔3 〕《物权法》在第三编“用益物权”项下规定建设用地使用权，确定其性质就是用益物权，是为建造建筑物、构筑物及其附属设施，并保有其所有权，而在国家或集体所有的土地及其上下进行占有、使用和收益的用益物权。〔4 〕 　　建设用地使用权本来就是一个用益物权，为什么还要分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权呢？ 　　最早的建设用地使用权称为国有土地使用权，是我国在改革开放初期，试验性地将国有土地有偿转让给开发商进行商业性开发建设时，提出来的，其中有的是建设工业，有的是建设商业，有的是建设商品房出售给业主。直至《物权法》出台，才将国有土地使用权改称为建设用地使用权。 　　原本出让的建设用地使用权并不区分其使用的性质，只是在设置权利存续期间上有所区别。在制定《物权法》过程中，由于在草案中出现了住宅建设用地使用权存在期间，且在期间届满时存在收回可能性的内容，引起了广大人民群众的怀疑和不满，对有期间的住宅建设用地使用权感到忐忑不安，担忧在期间届满后将因无土地而无居所。“物权法草案曾经根据现行法律的规定，对建设用地使用权的续期作出了规定。但是，有人提出，一幢公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办，需要明确。”“在听取各方面的意见之后，物权法草案对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。” 〔5 〕正是基于立法者的上述考虑，才将建设用地使用权分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权，区分的标准是“根据建设用地使用权人建造的是以居住为使用目的的住宅用房，还是非以居住为使用目的的非住宅房屋或者构筑物等”，〔6 〕形成了两种不同形态的建设用地使用权，性质均为在国有土地上设置的用益物权。 　　我国立法者这一立法决策，充分体现了居民住宅使用国有土地的特点，不仅在住宅建设用地使用权的存续期间上区别于非住宅建设用