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三、房地产业特点 住宅后加工属性的决定因素 半成品 个性化 标准化 三、房地产业特点 住宅产品阶层属性的三大特点 财富标志 你属于哪个阶层并不在于你做什么,而在于你居住在那里? 社会身份(身望)确定 你属于哪个阶层并不在于你是谁,而在于你周围的他们(你日常交往的对象)是谁? 社会地位归属 你属于哪个阶层不在于你拥有多少财富，而在于你享受了哪些只属于这个阶层消费的东西? * 建筑基本分类及基本建筑术语——建筑基本分类 按房屋建筑结构分类：砌体结构 内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋。其优点是耐火性、化学稳定性和大气稳定性好；易于就地取材，节约钢材、水泥和木材；隔热、隔声性能好。缺点是抗拉、弯、剪及抗震性能差；材料用量多，结构自重大，但砌体工作繁重，施工进度慢。 建筑基础知识培训 建筑基本分类及基本建筑术语——建筑基本分类 按房屋建筑结构分类：框架结构 框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损坏。 建筑基础知识培训 建筑基本分类及基本建筑术语——建筑基本分类 按房屋建筑结构分类：框架－剪力墙 在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。这种体系既有框结构使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是常用的高层结构体系，适用于各类公共建筑。 框架剪力墙结构中的剪力墙的布置与构造应满足下列要求： 每个独立的结构单元，剪力墙应对称均匀地布置，纵横向剪力墙宜成组布置成L形或T形； 剪力墙应贯通建筑物地全高，厚度逐渐减薄，厚墙不应小于16mm，且不小于楼层净高的1/20。 剪力墙宜布置在结构单元的中间区段，尽可能利用楼、电梯间或服务设施空间形成封闭式的剪力墙 当楼盖水平刚度有突破时，宜在突变处加设剪力墙，并加厚楼板。 建筑基础知识培训 五、土地出让方式 五、土地出让方式 一、取得国有土地使用权 国有土地使用权 1. 出让方式 2. 划拔方式 （1）招 标 （2）拍 卖 （3）挂 牌 （4）协 议 3. 承租方式 办理土地登记 核发《建设用地批准书》 交付土地 发布出让公告 编制出让文件 地价评估 确定出让底价 编制、确定 出让方案 公布出让计划 确定供地方式 签订出让合同 公布结果 招 标 拍 卖 挂 牌 协 议 招拍挂实施 土地出让方式 (1) (2) (3) (4) (5) (7) (8) (9) 申请及资格审查 (6) (10) 二、国有土地使用权出让流程 土地出让方式 招 标 招标方式概念 指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。 招标流程 评标 出让人 确定标的及标底 投标人 投标 出让人、投标人 开标 评标小组 确定中标人 对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。 土地出让方式 拍 卖 拍卖方式概念 按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人 ）。 拍卖流程 　　（一）主持人点算竞买人；　　（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；　　（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；　　（四）主持人报出起叫价；　　（五）竞买人举牌应价或者报价；　　（六）主持人确认该应价后继续竞价；　　（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；　　（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 土地出让方式 挂 牌 挂牌方式概念 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。 挂牌流程 接受新报价 出让人 宗地信息挂牌公布 竞买人 报价 出让人 更新挂牌价格 出让人 确定