营改增讲义初稿.ppt-山西房地产协会.ppt

八、房地产、建筑业“营改增”后有哪些变化? 其一 :房地产业期初库存和固定资产将不能被抵扣。 按前期 “营改增”交通运输业、电信业等行业有巨额营改増前固定资产和存货企业未被许可抵扣,结合交通运输业期初轮船车辆等未被许可抵扣产生行业性经营困难,地方财政动用补贴以平衡企业税负经验看,房地产业存货在企业资产中占比很高,按政策一贯性,预测房地产业期初存货与固定资产一样不能抵扣。 其二:税费提高有一部分体现房价中,另一部分会由上游建筑业供应商消化,还会由地产企业消化一部分。 商品价格成本只是一个因素,不是决定性因素。房地产业过去十年在经历房价持续上涨黄金十年,房地产业定价基本都不以成本作依据。但近一年房价出现下降预期，房地产业供求关系发生变化。未来房地产业将和制造业一样进入买方市场。 考虑建筑业等上游行业弱势地位税收一部分会转嫁给上游行业。房地产业通过提高产业降低利润等会消化一部分,但最终购买者将会负担一部分。 其三:房地产业未来土地等支付给政府费用将没有进项可抵扣。简化计算没有进项抵扣的项目成本将上涨1 1 . 74% 。 房地产业土地使用权的地价成本,及开发费用中很多政府配套费用成本、拆迁成本等将在未来不能抵扣。需将17%成本在销售价格中吸收。即支付给政府等不可抵扣成本比如土地价100万元,在开发企业出售时至少需卖给消费者117万元,才能平衡。原营业税时100万元土地价,开发企业出售时需105.26万元可平衡。营改增需消化11.74万元。房地产企业在拿地成本一样下，单“营改增” 一项因素让地价上涨11.74%。其他无法获取增值税发票抵扣的成本费用项目是一样的。 房地产企业是资金密集型产品长周期企业。从土地增值税国家规定可扣除5%项目利息费用及20%项目其他费用 。一般地产项目周期都不会少于二年.利息费用是项目成本一项至少超过5%费用。因银行业“营改增”应晩于房地产业,抵扣税率应低于11%。在银行业“营改增”前,地产业将还需负担利息费用因“营改增”上涨11.74%部分。 其四:营改增过渡期税收筹划将大有可为。 收入销项税额上 :实行增值税前,尽快销售库存房产是最大税收筹划。可通过降价让利润手法来实现 , 最多可让利价格11.74%。 成本费用进项税额上:对跨越营改增时点在建项目尽量在合同中约定,在増值税时点后开増值税发票以降低成本。可通过让利等方法让供应商配合。特别是精装修房的材料供应商,精装时间选择尽可选在实行増值税以后。 其五:房地产业会向工业化发展,并会向行业上游产品化企业扩张,,将利润转移和分散到上游产业。 房地产业想要在增值税时代保证利润 , 最好筹划应是收购上游行业, 特别是建筑业、建筑设计、建筑材料业等。 通过关联企业转移定价是未来筹划重点。 其五:地产业会向工业化发展,并会向行业上游产品化企业扩张,,将利润转移和分散到上游产业。 房地产业想要在增值税时代保证利润 , 最好筹划应是收购上游行业, 特别是建筑业、建筑设计、建筑材料业等。 通过关联企业转移定价是未来筹划重点。 其六:地产业专业化分工更加细化,行业会集中化,会出现大量同业并购。 房地产业总分机构如何申报増值税是未来行业同业并购关键。其一汇总申报由总部汇总繳会加速行业整合。其二按现在总分机构分别缴纳,会减少企业并购。 其七:地产业将进入高税负时代,规范化的增值税将减小土地增值税利用票据不规范和信息不对称进行的筹划空间。 土地増值税是房地产业一项不小负担,预测“营改増”后还会存在。此税种“营改增”后对房地产业利润率会有一定得影响。防伪税控以票控税在中国还是很有实用性的。 就中央和地方税的问题,预测将成为中央和地方共享税。 九、目前阶段, 房地产企业面临哪些问题? 1、税率问题:17%还是11%？ 2、政策衔接问题:对没完工工程和没开发完的房地产楼盘如何处理？ 3、工程造价问题。 4、“营改增”后,土地使用税和土地增值税去留问题。 5、 地方税收体系建设问题。 十、房地产企业财务人员如何应对“营改增”税改政策? 1、“营改增”对房地产企业财务管理有哪些影响? ①适用税率和计税基数变化; ②对服务业定价机制的影响; ③对财务核算将产生影响; ④对发票使用管理将产生影响。 2、房地产企业在宏观财务管理方面该如何应对? （1）增值税相关业务专人负责。 增值税专用发票的开具、审核与认证;按时进行增值税款的申报与缴纳；做好专用设备管理、档案管理。 (2)制定(或修订)现有制度与流程 (3)认真分析公司可能涉及的增值税进项。 注意事项; ①加强合同管理。 ②加强业务培训。 ③充分认识涉税风险。 ④申请过渡性财政扶持