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玉莲山庄可行性研究报告 11 房地产二班 姓名：李朋 学号：11204070202 时间：2014/7/01 目录 1前言 2项目概括 3市场调查与分析 4规划设计方案 5项目的优势 6项目的开发经营的周期 7项目的投资与估算 8项目的资金分析 9结论 一 报告编制的目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议 二．项目的概括 1.项目的地址 玉莲山庄,位于蜀山区,建在临近董铺水库的坡地之上,距三里庵6公里左右.玉莲山庄临近董铺水库,利用西北高丶东南低的缓坡地形,在山坡上依次面向水面布置住宅,使住户能最大限度享受到水景,使小区丰富层次,又有充分的开放性与亲和力,具有不可复制的田园魅力. ， 蜀山区隶属于安徽省合肥市,位于合肥市西南部,东以金寨路与包河区为界,北以环城西路和南淝河羽庐阳区为邻,西南两面与肥西县接壤.总占地约457.8平方公里.这里树木葱茏,自然环境优美,其蜿蜒起伏的峰峦羽大蜀山风景区相连,是合肥生态防护网骨架的一个重要节点 名称 数值 总面积 17300平方米 建筑密度 ＜1 建筑密度 ＜15% 绿地率 ＞50% 三 市场调查与分析 （1）合肥房地产投资分析 ?2013年房地产市场 2013年合肥市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。全市2013年房地产宏观经济指标已经回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣期转变。 （1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2013年商品房销售额中个人购买率为65.31%。从侧面表明合肥比其他地区的房地产市场发育良好，房地产消费没有像其它区有所下降，为房地产市场的持续发展提供了条件。 （2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。房地产业新的周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。 ? 2．市场特点分析 2.1宏观市场特点： （1）、住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2006年合肥市正式全面步入住宅的商品时代。福利分配住房制度完全退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性被还原出来。居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经向商品化转变。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2006年完全纳入了市场经济轨道。 （2）、空置商品房消化能力加强。2013年娄底市房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。 （3）、?房地产二、三级市场联动效应初步显现。2013年合肥市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。合肥市利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了合肥市房地产市场的梯级消费需求。 （4）、?金融系统成为房地产业的坚实后盾，住房抵押对房地产市场起到了举足轻重的作用。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至“7成10年”的期限。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的1/4强。因此抵押户数迅猛增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。 （5）、?房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。2013年合肥市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务逐步活跃，住房消费的中介服务领域有了较大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。2013年虽没有形成中介服务的有形网络，但开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了合肥市中介市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃合肥市二、三级市场起到了十分重要的作用。 2 合肥房地产市场分析 ??1、房地产市场发展???2、合肥市房价一路走高???3、商品房总体上供小于求???4、合肥各区域房价现状???5、规模化开发主导市场???6、卖方市场渐变买方市场????7、五大因素推动房价上涨? ??8