2015年世联深圳绿景集团美景工业苑产品定位建议报告137页综述.pptx

绿景集团美景工业苑产品定位建议 谨呈：绿景集团 世联行 集团综合体事业部 1 . 市场研判 商务市场研判 公寓市场研判 商业市场研判 顺应深圳城市规划发展，华侨城片区未来将成为连接两大核心区域的新兴商务区，商务发展前景有一定优势 市场概述 商务发展格局 福田CBD 自西向东 商务需求 外溢 深圳未来规划沿深南大道自东向西的趋势发展，将以福田CBD、前海CBD两市级中心区为城市核心商务区； 华侨城区域的商务化效应提升，由此处于两个市级中心连接带的侨香路总部商务产业带应运而生。 华侨城区域 本项目 售价：45000-50000元/平米以上 租金：150-180元/平米·月 产品品质：超甲级 运营模式：租售结合、租赁比例略高 售价：52000元/平米以上 租金：200-300元/平米·月 产品品质：甲级、超甲级 运营模式：租赁主导、可售稀缺 近几年深圳办公市场销售去化率逐年走低，供需关系倒挂，库存大，随着前海不断落成，未来办公市场压力将进一步加大 市场概述 整体供需 2014年深圳办公总供应量约为84.3万㎡，去化约38.1万㎡，去化率为45.2%；去化面积年均增速10%-15%，近三年在25%-30%之间； 从各片区办公成交占比来看，福田与南山办公楼成交量较大。 各片区办公供需面积与成交均价 深圳办公市场去化分析 华侨城片区依据先天优越条件，规划为聚集高端现代服务业和总部经济的非传统商务区 区域分析 片区规划 ??《深圳市城市总体规划（２０1 0－２０２０年）》（草案），从城市可持续发展的目标出发，在城市空间布局中提出“增心改点”?策略，在城市发展矛盾突出的旧工业区和城中村率先进行示范性城市更新改造。顺应城市产业转型和空间发展走向，以资源整合、功能再造为基础，以“规划先行、政策支持、分步改造、生态为本”为原则，深圳将营造一个最适合创业、安居、发展的以高端现代服务业为主导的中央生态商务区和总部经济集聚区。 华侨城片区成为深圳未来高端商务区具备的条件： 位置优越：包揽富人区生态高尚环境； 景观资源丰富：北边是深圳中心城区最大山体－塘朗山，南边为深圳最具活力的湾区所在，山海特色绝佳； 商务需求：“大学城－科技园－蛇口”大沙河创新走廊大产业集聚带来的大量商务需求； 工业区升级改造：侨香北片区旧工业厂房有改造升级需求。 智慧广场 香年广场 岭南大厦 深国投广场 中航工业区 华侨城OCT 写字楼办公 厂房办公 君子广场 本项目 区域分析 商务格局 侨 香 路 路 侨 香 侨香路片区办公物业可分为写字楼办公和改造后的工业园厂房办公两类，且集中分布于侨香路两侧 打造特色：非核心商务区地段，以产品力为主要吸引力，提高空间的附加值； 产品不可复制性：随着政策及规范的进一步严格，挑高等空间附加值产品特色已无法复制。 中庭空间 露台空间 隔层空间 赠送花园 办公产品多样化，工业用地属性办公产品特色尤其突出，但产品不具备可模仿性 区域分析 产品特色 内部园林 挑空单位 赠送空间 在全市商务楼宇租金及售价普涨的前提下，片区写字楼租金表现平平，二手售价涨幅较小 区域分析 租售市场 代表项目 入市时间 销售表现 销售价格 租金 （元/㎡·月） 二手报盘价（元/㎡） 入驻率 香年广场 2008年 入市时间最早，复式产品、定价较低，市场认可度较高，开盘两日即去化40多套 / 150－160 3.8万 95% 智慧广场 2010年 2010年7月开盘，一个半月内销售金额突破5亿 3.5~4万 160 4－4.2万 85% 君子广场 2013年 2012年底开盘，截止目前仅剩不到2000平米 / 150 3.5~3.8万 90% 租金：受地铁、公交等交通配套不足影响，租金上涨幅度较小，低于核心区上涨幅度； 二手售价：与销售阶段售价相比， 在整体市场价格上涨的环境下，价格上涨幅度甚微；区域二手放盘及成交均不活跃。 成交客户办公区域主要集中在福田，分别为中心区与中心西区两大主流商务区，总共约占43%； 49%的客户来自福田，24%的客户来自南山，其他的客户来自深圳其他地区； 从客户的办公区域来看，中心西区、中心区、侨香路片区的比例超过90%； 智慧广场 香年广场 君子广场 客户区域分析 区域分析 客户来源 作为非主流商务区，侨香路客户主要来源于本地升级、中心区、中心西区 智慧广场与君子广场客户多从事电子、实业、房地产等行业，香年广场客户以设计、研发行业居多，偏向于注重产品的个性化和高实用率 区域分析 客户行业 智慧广场成交客户行业比例分布 君子广场成交客户行业比例分布 香年广场成交客户行业比例分布 客户主要聚集在设计行业，如黄志达设计所、致道思维设计公司等，占比26%； 实业和研发类客户，各占比16%； 电子、传媒、贸易客户也占有一定比例等； 成交客户主要聚集在电子、贸