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2016年汇金中心A栋营销策略总纲
广州世联行 工商部
2016.1.16
谨呈:世茂集团
2016年目标设定
销售目标:写字楼6.34亿+商业5.1亿
价格目标:写字楼均价30000元/平
——速度:约在半年时间内完成6.34亿,要跻身全市写字楼市场销量前3。
这意味着:
——价格:高于同区竞品,挑战广州成熟区域写字楼价格。
市场环境分析
PART
one
市场机会》
天河区商务市场发展历程概况
珠江新城
片区功能:办公+城市交通枢纽
代表项目:
中信广场、金利来大厦、大都会广场、时代广场、市长大厦、城建大厦
目前租金:120-180元/m2·月
租户主力:外资、港资以及国内大型企业
片区功能:住宅+商业+办公+社会服务
代表项目:
国际金融中心、富力中心、凯旋新世界、花城汇、高德置地广场、汇悦台、广东省博物馆、大剧院、图书馆等
目前租金:180-250元/m2·月
租户主力:国际金融、保险机构及领事馆、大型房企等为主
片区功能:办公+商业
范围:北起黄埔大道、中山大道,南至珠江,东至天河区界,西至华南快速干线
代表项目:
汇金中心、保利金融中心、绿地金融中心等等
国际金融城
天河北
体育中心
片区功能:商业+办公+体育
代表项目:
粤海天河城大厦、太古汇、万菱汇国际中心、天河体育馆
目前租金:180-200元/m2·月
租户主力:外资、港资以及国内大型企业
天河区作为广州金融中心及国际商贸中心核心区,伴随着广州城市东进战略, CBD也将面临扩容,高起点的国际金融城伴随着城市第三中轴应运而生,有机会成为未来广州新中心。
市场机会》琶洲及员村金融城一带将成为2016年以后的供应重点,2016年全市新增写字楼供应总量达140万平米。
广州历年甲级写字楼供应,1993-2020E
受政府大力推进新兴商务区域建设的影响,进入2015年,甲级写字楼供应的重点区域将逐渐转移至金融城及琶洲区域,预计至2020年,珠江新城的甲级写字楼存量为全市最高,达34%;其次是金融城及琶洲,分别为23%及22%;而天河北与环市东的商务地位将逐步被削弱。
广州甲级写字楼供应分布
去年 vs 2020E
2015
2020E
珠江新城第一波供应
珠江新城供应高峰期
琶洲及金融城供应期
金融城
市场机会》
珠江新城
国际金融城
琶洲地区
区域
天河
天河
海珠
占地
(平方公里)
6.5
7.5
1.32(起步区)
10.4
规划能级
金融商务区+住宅区
金融商务区
会展商务区+住宅区
轨道配套
地铁3、5、13、19号线、APM线
地铁4、5号线、广佛线
地铁4、8、11、19号线、广佛线
入驻企业类型
国际金融保险机构、大使馆、房企
中国人民银行广州分行、证监会、银监会、各大银行总部等
会展商贸企业为主
自然资源
江景(南向)
江景(南向)
江景(北向)
发展阶段
成熟
起步
快速发展
主导功能
商贸、商务办公、会议会展、文化娱乐、旅游休闲、居住
金融办公区、总部办公区、综合商业区、滨水休闲区
会展产业、电子商贸、办公酒店、商业购物、商务办公、居住公寓
国际金融城、琶洲电商总部区将与珠江新城成为广州未来大CBD,而国际金融城定位为金融办公区、总部办公区与珠江新城定位吻合,国际金融城将面临珠江新城办公需求外溢的机遇。
市场机会》价格增幅预期
近5年珠江新城写字楼物业成交变化
近5年琶洲写字楼物业成交变化
2010-2014年,随着珠江新城CBD的不断成熟及供应减少的影响,成交均价涨幅年均达17%;
广州大CBD规划的确立,琶洲商务区相应崛起,2012-2014年2年间成交价格逐步上扬,均价涨幅年均达9%。
结合大CBD另外两大先崛起板块珠江新城及琶洲近5年写字楼物业成交增幅表现,预计未来5年来,金融城价格涨幅同步可期。
成交均价(元/平)
2015年第三季度,全市甲级写字楼租金总体水平保持平稳,环比上涨0.3%,近5年市场租金水平保持平稳态势,增长较为缓慢。
市场机会》市场租赁表现
市场机会》市场租赁表现
全市成熟核心商务区租金水平在120-180元/平/月之间,新增供应重点区域珠江新城空置率较高。
备注:存量指租赁市场供应总量。
区域
收益率
天河北
6.4%
珠江新城
4.2%
越秀
6.7%
琶洲
4.9%
全市
6.4%
市场机会》租金收益率表现
广州全市甲级写字楼的收益率基本稳定在6.4%左右,投资回报空间偏低。
珠江新城由于甲级写字楼售价全市最高,租金收益率保持较低水平。
排名
项目
区域
套数
面积
均价
销售金额
1
保利叁悦广场
海珠
490
58024
28154
1,633,651,925
2
保利克洛维广场
天河
424
41305
32573
1,345,437,795
3
富力盈东国际
越秀
305
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