201601世联广州国际金融城汇金中心A栋写字楼项目营销方案97p题稿.pptx

2016年汇金中心A栋营销策略总纲 广州世联行 工商部 2016.1.16 谨呈：世茂集团 2016年目标设定 销售目标：写字楼6.34亿+商业5.1亿 价格目标：写字楼均价30000元/平 ——速度：约在半年时间内完成6.34亿，要跻身全市写字楼市场销量前3。 这意味着： ——价格：高于同区竞品，挑战广州成熟区域写字楼价格。 市场环境分析 PART one 市场机会》 天河区商务市场发展历程概况 珠江新城 片区功能：办公+城市交通枢纽 代表项目： 中信广场、金利来大厦、大都会广场、时代广场、市长大厦、城建大厦 目前租金：120-180元/m2·月 租户主力：外资、港资以及国内大型企业 片区功能：住宅+商业+办公+社会服务 代表项目： 国际金融中心、富力中心、凯旋新世界、花城汇、高德置地广场、汇悦台、广东省博物馆、大剧院、图书馆等 目前租金：180-250元/m2·月 租户主力：国际金融、保险机构及领事馆、大型房企等为主 片区功能：办公+商业 范围：北起黄埔大道、中山大道，南至珠江，东至天河区界，西至华南快速干线 代表项目： 汇金中心、保利金融中心、绿地金融中心等等 国际金融城 天河北 体育中心 片区功能：商业+办公+体育 代表项目： 粤海天河城大厦、太古汇、万菱汇国际中心、天河体育馆 目前租金：180-200元/m2·月 租户主力：外资、港资以及国内大型企业 天河区作为广州金融中心及国际商贸中心核心区,伴随着广州城市东进战略， CBD也将面临扩容，高起点的国际金融城伴随着城市第三中轴应运而生，有机会成为未来广州新中心。 市场机会》琶洲及员村金融城一带将成为2016年以后的供应重点,2016年全市新增写字楼供应总量达140万平米。 广州历年甲级写字楼供应，1993-2020E 受政府大力推进新兴商务区域建设的影响，进入2015年，甲级写字楼供应的重点区域将逐渐转移至金融城及琶洲区域，预计至2020年，珠江新城的甲级写字楼存量为全市最高，达34%；其次是金融城及琶洲，分别为23%及22%；而天河北与环市东的商务地位将逐步被削弱。 广州甲级写字楼供应分布 去年 vs 2020E 2015 2020E 珠江新城第一波供应 珠江新城供应高峰期 琶洲及金融城供应期 金融城 市场机会》 　 珠江新城 国际金融城 琶洲地区 区域 天河 天河 海珠 占地 （平方公里） 6.5 7.5 1.32（起步区） 10.4 规划能级 金融商务区+住宅区 金融商务区 会展商务区+住宅区 轨道配套 地铁3、5、13、19号线、APM线 地铁4、5号线、广佛线 地铁4、8、11、19号线、广佛线 入驻企业类型 国际金融保险机构、大使馆、房企 中国人民银行广州分行、证监会、银监会、各大银行总部等 会展商贸企业为主 自然资源 江景（南向） 江景（南向） 江景（北向） 发展阶段 成熟 起步 快速发展 主导功能 商贸、商务办公、会议会展、文化娱乐、旅游休闲、居住 金融办公区、总部办公区、综合商业区、滨水休闲区 会展产业、电子商贸、办公酒店、商业购物、商务办公、居住公寓 国际金融城、琶洲电商总部区将与珠江新城成为广州未来大CBD，而国际金融城定位为金融办公区、总部办公区与珠江新城定位吻合，国际金融城将面临珠江新城办公需求外溢的机遇。 市场机会》价格增幅预期 近5年珠江新城写字楼物业成交变化 近5年琶洲写字楼物业成交变化 2010-2014年，随着珠江新城CBD的不断成熟及供应减少的影响，成交均价涨幅年均达17%； 广州大CBD规划的确立，琶洲商务区相应崛起，2012-2014年2年间成交价格逐步上扬，均价涨幅年均达9%。 结合大CBD另外两大先崛起板块珠江新城及琶洲近5年写字楼物业成交增幅表现，预计未来5年来，金融城价格涨幅同步可期。 成交均价（元/平） 2015年第三季度，全市甲级写字楼租金总体水平保持平稳，环比上涨0.3%，近5年市场租金水平保持平稳态势，增长较为缓慢。 市场机会》市场租赁表现 市场机会》市场租赁表现 全市成熟核心商务区租金水平在120-180元/平/月之间，新增供应重点区域珠江新城空置率较高。 备注：存量指租赁市场供应总量。 区域 收益率 天河北 6.4% 珠江新城 4.2% 越秀 6.7% 琶洲 4.9% 全市 6.4% 市场机会》租金收益率表现 广州全市甲级写字楼的收益率基本稳定在6.4%左右，投资回报空间偏低。 珠江新城由于甲级写字楼售价全市最高，租金收益率保持较低水平。 排名 项目 区域 套数 面积 均价 销售金额 1 保利叁悦广场 海珠 490 58024 28154 1,633,651,925 2 保利克洛维广场 天河 424 41305 32573 1,345,437,795 3 富力盈东国际 越秀 305