〈畅销书〉房地产营销人员完全教程盛承懋主编.pdf

第一部分 房地产与房地产开发的基本知识 第　章 房地产营销员的条件和职业道德 第 章 房地产与房地产业 第 章 房地产开发建设 第 章 房地产买卖合同及房地产交易税费 第 章 建筑与规划的基本知识 房地产营销员的条件与素养 房地产营销员是指在房屋和土地买卖、租赁以及其他交易形式中充当销售 人员和居间经纪的自然人。 由于房地产营销员所经营、销售的商品具有很高的价值，对其的消费支出占 居民收入的比例很大，因此，对房地产营销员的要求也较一般商品营销员要严格 得多。通常，房地产营销员应具备以下条件。 具有一定的行为能力 年龄要求 房地产营销是一项极其严格的民事法律行为，这就要求从事房地产营销的 人员必须是具备完全民事行为能力的人。同时，房地产营销员与房地产公司之 间是一种劳务雇佣关系，需要依法签订劳动合同，这也是必须由具备完全民事行 为能力的人才能签订的合同。因此，房地产营销员必须是年满 周岁的成年 人，可以独立进行民事活动，在智力上、精神上没有缺陷的完全民事行为能力人。 出于房地产公司效率及成本的考虑以及企业员工退休制度的规定，房地产营销 员的年龄上限是男不超过 岁，女不超过 岁 。 ）身体要求 房地产营销员的工作除了在售楼大厅内进行接待、产品介绍和商务谈判以 外，还要经常带领顾客到房地产施工现场进行考察。在脑力劳动的同时，也在大 量地消耗着体力。随着住房消费逐步升温和房地产市场的日趋活跃，房地产营 销的任务也越来越重了，每个营销员每天要接待的顾客很多，没有一个好的身体 是很难胜任这份工作的。因此，在我国相关的法律、法规、规章中都对房地产营 销人员提出了身体健康的要求。 ）品质要求 房地产营销工作涉及房地产商品销售的推介、签约、收费等多项环节，关系 到房地产公司和购买房地产商品的顾客的财务安全。在房地产企业财务管理尚 不十分健全、房地产消费者缺乏专业知识的条件下，房地产营销员的道德缺陷可 能给房地产企业或者购房人造成无法挽回的巨大损失。因此，我国的相关法规 都对房地产营销人员的品质提出了要求：遵纪守法，这是最基本的道德品质 要求。 具有较高的业务素质 专业知识 房地产经济知识 房地产经济知识是关于房地产经济活动的理论知识。房地产业作为国民经 济的支柱产业，对国民经济和居民生活都具有巨大的影响，房地产经济活动中的 许多理论，不仅对房地产企业具有重要的指导意义，也是房地产营销员必备的基 本理论知识。营销员只有对房地产商品的属性、房地产市场供求状况以及影响 因素等了如指掌，方能胜任本职工作。 房地产开发和交易知识 顾客常会在购买过程中提出许多有关房地产商品开发过程的问题。如：建 房用的土地是通过什么方式取得的？这个房地产项目的容积率是多少？该房地 产项目经过审批了吗？有时顾客还会提出一些有关房地产开发的程序性问题、 工程监理问题、房地产项目的竣工验收问题等等。如果不能正确回答顾客提出 的这些房地产开发的理论与实务问题，就会严重影响顾客对房地产商品的合法 性、安全性以及交易的可靠性的信心，从而可能失去潜在客户。 另外，房地产营销员还应熟悉房地产交易的过程、税费、合同的签订等相关 问题，这是房地产营销员能否顺利开展业务的关键。 房地产相关领域知识 房地产业是一个复杂的并且和其他行业交叉的产业，所以房地产营销员还 应了解和房地产相关的其他学科的知识，比如房地产金融、建筑工程、物业管理、 建筑材料及装修知识等等。这些都应成为房地产营销员的知识结构的一部分。 ）市场营销知识 市场营销学是研究企业产品经营、销售活动规律的科学。市场营销是企业 以顾客需要为出发点，有计划地组织各项经营活动，为顾客提供满意的商品和服 务而实现企业目标的过程。美国营销协会把营销定义为：“营销是引导商品和劳 务从生产者到达消费者或用户手中所进行的企业活动。 本企业对营销的定义