2016年上半年房地产行业信用状况分析.PDFVIP

2016年上半年房地产行业信用状况分析 中北联行业研究 一、宏观经济及政策环境 房地产行业是支柱型产业，与宏观经济发展状况紧密相关，具备很强的周期性特点。 2012年以来，我国经济进入新常态，经济从过去的高增长逐步换挡至中高速增长，下行 压力逐年上升。至2016年，我国经济仍然面临着较大的下行压力，其中一季度及二季 度GDP增速均为6.7%，为2009年以来的最低增速。由于宏观经济下行压力的传导，对 我国房地产行业的需求有所影响，房地产行业已经从原来稳步高速增长的“黄金时代” 转变为波动式增长的“白银时代”，总的趋势是近几年的发展速度较以前有所下降，面 临的潜在风险增加，预计随着宏观经济的进一步下行未来将会面临更大的挑战。 可以说，我国房地产行业的快速发展是和我国的城镇化息息相关的，没有城镇化， 就不可能有我国房地产行业的高速发展。城镇化是我国房地产行业发展的动力源泉，未 来我国城镇化水平决定了房地产的发展空间有多大。目前，我国城镇化率大致以每年一 个百分点的速度增长，至2015年我国城镇化率水平为56.1%，根据 《国家新型城镇化 （2014～2020）》预测，2020年我国城镇化率将达到60%，从这个角度来看，未来几年 我国房地产行业仍有一定的发展空间，仍有较好的动力支撑。 房地产是关系到国计民生的特殊性产业，政府有较强的保障房地产持续稳定发展的 内在诉求，因此房地产行业持续受到国家各种政策的调控就成为题中必有之义，这也导 致我国房地产的发展受到政策的影响极大。 从2016年发布的与房地产行业相关的各项政策来看，主要还是围绕 “去库存”和 “分类调控、因城施策”的指导原则来制定的。如果从政策强度来看，总体上的表现是 在时间上有前宽后紧的迹象，在区域上是热点一二线城市逐步收紧、大部分三四线城市 仍然维持相对宽松的局面。 具体来看，在金融政策方面，2016年2月2 日，央行进一步下调首套房首付比例。 在不“限购”的城市中，居民首次购买普通住房的商业性贷款，最低首付款比例为25%， 各地可向下浮动5个百分点。2016年2月21 日，央行上调公积金存款利率，职工住房 公积金账户存款利率将统一按一年期定期1.50%存款基准利率执行。2016年3月1 日， 央行宣布普遍下调存款准备金率0.5个百分点。 税收方面，2016年2月22 日，财政部调整房地产交易环节契税。个人将购买2年 以上 （含2年）的住房对外销售的，免征营业税。同时也调整营业税优惠政策， 90平 方米及以下住房减按1%的税率征收契税，90平米以上减按1.5%征收契税。2016年3月 23 日，“营改增正式实施”，建筑业和房地产业适用11%税率，二手房税率仍按5%征收。 行政调控方面，各地政府根据本地的情况制定了相应的政策，其中库存量较大的三 四线城市为了去库存，制定了诸如制定购房补贴政策，鼓励进城上学、结婚、养老的农 民工在城市购房，限制或停止审批新的商品住房开发项目、收购库存商品房或长期租赁 住房作为公租房等措施来消化当地的高库存。但4月份以来，部分一二线城市出现房地 产过热迹象，当地政府开始陆续出台限贷、限购、限价等调控政策来稳定楼市的发展， 目前恢复限购的二线城市有苏州、厦门和杭州，限贷的城市有合肥、南京和武汉等。 二、行业市场状况及竞争格局 1 （一）市场状况 受益于2015年以来日益宽松的货币和信贷政策以及各地政府持续出台的各类去库 存政策，2015年下半年以来，房地产市场进入了一个上行周期，至2015年底开始加速 上行。无论是从房地产开发投资数据，还是房地产销售数据来看，2016年上半年都显示 出房地产市场显著回暖、快速升温的态势，并且随着房市行情的一路上扬，某些一二线 城市甚至已经出现了过热迹象。 （1）房地产开发投资 据国家统计局数据，自2016年以来，房地产开发投资增速持续回升，至2016年7 月，全国房地产开发投资累计完成额为55,361亿元，同比名义增长5.3个百分点，相 对于2015年12月的最低水平1.0%，已经大幅回升了4.3个百分点。 图 1 2015 年9 月至2016 年7 月房地产开发累计投资增速 数据来源：国家统计局 （2）房地产销售面积、销售金额情况 商品房销售迅速回升也是从2015年末开始，至2016年7月份，全国商品房累计销 售面积为75,760万平米，同比增长2