《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》.pdfVIP

《不动产进项税额 分期抵扣暂行办法》 2016年4月 一、背景和目的 No. 01 扩大试点范围 将不动产纳入抵扣范围 全面实现向消费型增值税转型 本次全面推开营改增，基本内容是实现“双扩” 实现货物和服务行业的全覆盖 继上一轮增值税转型改革将企业购 进机器设备所含增值税纳入抵扣范 围，无论是制造业、商业等原增值 税纳税人，还是营改增试点纳税人， 都允许将新增不动产所含增值税纳 入抵扣，比较完整的实现了规范的 消费型增值税。 36号文附件2规定 适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日 后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或 者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进 项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣， 第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 二、适用范围 No. 02 第二条、第三条 （一）应分期抵扣的不动产范围 本办法只适用于增值税一般纳税人，以下简称纳税人。 ? 范围1、纳税人在试点实施后取得的不动产 （1）在会计制度上按固定资产核算的不动产。 （2）这里的取得，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入 股以及抵债等各种形式取得不动产。 ?范围2、纳税人在试点实施后， 发生的不动产在建工程，包括新建 工程（从无到有），以及增加不动 产原值超过50%的改建、扩建、修 缮、装饰工程（较大规模的改、扩、 修、装）。 ?范围3、按照目前规定，不得抵 扣进项税额的不动产，而后发生用 途改变，重新用于允许抵扣进项税 额项目的不动产。 （一）应分期抵扣的不动产范围 ?本着有利于纳税人核算方便的原 则，《办法》对分期抵扣的不动产 在建工程项目范围，主要限定在了 构成不动产实体的购进货物、以及 与不动产联系直接的设计服务、建 筑服务。 （二）需分期抵扣的不动产在建工程项目范围 上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是 指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑 装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照 明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、 电气、智能化楼宇设备及配套设施。 （三）不需进行分期抵扣的不动产 下列项目可一次性全额抵扣： ? 1、房地产企业销售自行开发的房地产项目 ? 2、融资租入的不动产 ? 3、施工现场修建的临时建筑物、构筑物 三、分期抵扣的处理方式 No. 03 第四条、第五条、第九条 2016年5月1日以后取得不动产，2016年5月1日以后发生的 用于不动产在建工程的购进项目（货物、设计服务、建筑 服务），按照如下方法处理： 1、进项税额60%的部分于取得扣税凭证的当期，记入“应 交税金—应交增值税（进项税额）”科目，当期从销项税 额中抵扣。 2、40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月 起第13个月从销项税额中抵扣。 （一）第四条描述的第一种情况 （二）第五条描述的第二种情况 2016年5月1日以后的购进项目，当期没有直接用于在建工程 （例如计入原材料、工程物资等科目），在此之后又用于不动 产在建工程，按照如下方法处理： 1、购进时允许全额抵扣； 2、转用于允许抵扣的不动产在建工程时，其已抵扣进项税额 的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入“待抵 扣进项税额”科目，并于转用的当月起第13个月从销项税额中 抵扣。 （三）第九条描述的第三种情况 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，2016年5月1日后发生用途改变，重新 用于允许抵扣进项税额项目的，按照如下方法在改变用途的次月处理： （注意：这种情况的处理方式，与36号文附件2的相关规定不同，大家要特 别注意。） 可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率 不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100% 36号文：固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率 （这样操作能够保证不属于抵扣范围，或不符合抵扣凭证规定的税额不进入 抵扣链条） 按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途 的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于 改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。 （三）第九条描述的第三种情况 需要特别注意 上述三种分期抵扣处理情况，均要求纳税人凭2016年5月1日 后取得的合法有效的增值税扣税凭证，也就是说，允许抵扣的 前提是合法有效的抵扣凭证，作为抵扣进项税额的依据。 四、特殊情况下对“待抵扣进项税额”的处理 No. 04 第六条、第七条、第八条、第十条：挂账40%的处理 （一）第六条 销售时未抵扣完毕的情况 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时， 尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期 从销项税额中抵扣。 （二）第七条 不动产已抵扣进项税额的转出 1、计算公式 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变 用