我国不动产登记制度若干问题研究.pdfVIP

2015年1月 NO.1，2015 （总第400期） 法制与经济·热点分析 （Cumulatively，NO.400） 我国不动产登记制度若干问题研究 ●程 兵 （贵州大学法学院， 贵州 贵阳 550025） [摘 要]登记，就是指经权利人申请，由专门的登记机构将申请人财产的相关事项记载于登记簿的事实或 行为。登记不仅是物权变动的结果而且还是物权公示的一种方式。登记在各国物权法上都是一项重要的法律制 度，虽然我国2007年已经颁布了《物权法》，2013年《中华人民共和国不动产登记条例（草案）建议稿》也已经起 草完成，但是其中还有一些问题规定得比较模糊，需进一步研究和完善，文章主要针对不动产登记中一些具有 争议性的问题着重进行分析研究。 [关键词]不动产；登记；完善 此笔者比较认同第三种观点，笔者之所以赞同第三种 一、不动产登记的概念及性质 观点主要是基于以下几种理由考虑：第一，从国家管理 角度来看，登记是国家为了统一管理不动产物权，明确 （一）关于登记的概念的界定 产权保障权利人的合法利益，是一行政管理手段，行政 关于登记的概念和性质，在学术界一直是个热点 机关对权利人申请登记的事项进行登记是国家行政权 问题，主要争议焦点有两个：一是关于登记是一种事实 力运行的一种事实状态。第二，从登记程序上来看，登 状态还是一种行为？二是关于登记的性质到底是行政 记是依权利人的申请而启动，当事人申请登记并提供 行为还是民事行为？亦或是兼具行政和民事行为呢？ 相关材料，由行政登记机构受理登记并进行审核，并不 关于登记目前主要有三种观点：第一种观点认为 是说当事人申请登记就一定能登记，只有对于符合法 物权登记是一种行为，例如学者温丰文先生认为：“登 定登记条件的登记机构才予以确认登记。由此来看，登 记是指将土地及建筑改良物的所有权与他项权利的取 记又是一种行为。 得、转让、变更、丧失，依法定程序，登载于地政机关所 （二）关于不动产登记的性质的界定 譹訛 从已有文献资料来看，对于登记的性质主要有以 掌管的登记簿册上的行为。”另外孟光宇先生也认为： “土地登记者，乃国家依照法定程序，将所辖境内之公、 下几种学说：第一观点认为登记是一种行政行为；第二 私有土地 (包括定着物在内 )之标示及权利关系，登载 种观点认为登记是一种民事行为；第三种观点则认为 于国家所置登记簿之上，用以加强政府的管理，并保障 登记兼具行政和民事行为双重属性；第四种观点认为 譺訛 登记纯粹是一种证明行为。譾訛 人民权利之行为也。”第二种观点认为物权登记是一 种事实，王利明教授认为：“不动产登记是经权利人申 行政行为说认为，不动产登记是国家特定的不动 请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事 产管理机关按照法律规定行使职权，对不动产变动进 项记载于不动产登记簿的事实。”譻訛 孙宪忠教授认为： 行登记的行政行为。赞成该学说的学者认为不动产权 “所谓不动产登记，又称不动产物权登记，即权利人申请 属登记是不动产管理的重要内容，其性质是不动产管 国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载 理部门依职权实施的行政行为，体现不动产管理部门 譼訛 譿訛 于不动产登记薄的事实。”第三种观点认为不动产物 与登记申请人之间的管理与被管理关系。 民事行为 权登记既是一种事实也是一种行为，例如王洪亮认为： 说，持该说的学者认为