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景观小品设置经过精心的设计和摆设,造型独具匠心, 营造出很自然的田园情景化生活。 重要环节 -景观建议 恒久·全程策略伙伴 -- 专注地产 -- 君子行·而不同 服务理念:诚信 专业 规范 高效 恒久集团作为全国一线地产营销团队, 十分荣幸为本项目做出产品报告提案。 联合公司地产策划部、地产设计推广部之力, 希望借此发挥团队在市场定位、产品规划、整合营销方面之所长,为永富置业提供高品质专业服务, 携手领军品牌,共赢精彩未来! 临沂当地潜在置业者产品选择情况分析: 临沂当地人居住需求方面情况: 临沂当地潜在置业者对于楼盘的主要要求为区域环境优异、后续的物业服务到位、楼盘品质较好及周边配套的完善,所以在产品打造过程中,应着力做好项目环境的打造、物业管理的到位及项目配套的完善健全。 临沂当地人居住需求方面情况分析来看,当地居民对于区域环境的要求明显高于其他要求,所以在后期产品重点打造方面,应将区域环境的设置作为重中之重。 -需求线分析 市场需求 临沂如何了解购房信息情况: 临沂对置业时最认可的促销问题情况: 从当地关注楼盘渠道上来看,关注楼盘信息最多的渠道为报纸,其次为户外广告及网络,再者为和朋友介绍及销售中心的现场了解。因此,在宣传策略上可以有所参考,并且在口碑营造上也应适当关注。 从当地认同的促销来看,近半数的人认同优惠打折,近三成的人选择首付减少,选择送装修及送管理费的人也占一定比重。因此,在宣传策略上,注重性价比的宣传,将质优价廉作为重要的推广核心。 -需求线分析 市场需求 临沂居住人口数量问题情况: 临沂家庭年收入问题情况: 从临沂当地每户居住人口数量来看,50%的置业家庭为三人居住、30%为四人居住,这也同产品需求面积的调研情况基本吻合。一室及小两室的目标客户群体数量稀少。 从当地家庭年收入问题情况来看,19%的家庭年收入为4-6万,28%的家庭年收入为6-10万,35%的家庭年收入为10-15万,对于住房的购买能力比较稳定。 -需求线分析 市场需求 基于需求调研,从分析来看,较多的人更倾向于选择现代设计风格的楼盘。因此,在小区规划中,可适当融入现代风格的元素,提升项目的整体品质,迎合当地的置业偏好。 基于一房需求调研来看,临沂对一房的认可能力还处于较差阶段,绝大部分消费者不认可一房产品,以罗庄区客户最为典型,在产品面积区间上适可设置少量两方产品。80平以上尽量设置三房迎合当地市场需求。 临沂对一房的认可能力及购买目的分析: 临沂对楼盘建筑风格的选择情况: -需求线分析 市场需求 -需求总结 单价及总价总结—罗庄区当前潜在客户主要认可单价为2500-3500元/㎡,总价在25-45万之间,最大承受范围与50万。这与100-120㎡的面积主要区间相吻合。 住房要求总结—罗庄区潜在客户购房时主要要求集中于楼盘的区域环境及后期物业管理,如何打造出优秀的区域环境及体现出物业管理的优秀细致成为该项目前期的侧重点。 宣传推广及促销总结—罗庄区大部分潜在客户通过报纸、户外广告、朋友介绍来获取楼盘信息,对于楼盘打折及减少首付的促销方式较为认可,为我们前期的宣传策略及后期的营销推广画出了重点。 市场需求 4 5 1 市场现状 竞品项目 市场需求 产品定位 住宅研判 3 2 3 产品定位 -矛盾阐述 项目产品与所在区域功能 的矛盾 项目所在罗庄区域主要功能是自住置业和改善型置业,当前区域内项目以中端置业为主,高端置业为辅。而我项目主要以普通置业为主,与罗庄区域所发挥的主要功能存在矛盾,为产品的定位带来巨大困难。 产品定位 产品特性与区域资源的矛盾 项目所在区域位置属高新区罗庄区结合地带,人口居住密度较小,人流量稀薄,生活氛围不强,而我项目的绿化率较低,容积率较高,这和罗庄区稀薄的人口想成一大反差,产品的定位带来巨大困难。 -矛盾阐述 产品定位 -核心客群界定 经过我们永福苑项目调研小组对各竞品项目进行深度调研,整理分析发现,该区域内竞品项目的客群主要来自两个方面:罗庄区、乡镇区域,下县区域客群占比较少,主要为来自苍山的置业人群。这也应证了需求调研中主要客群来自罗庄区的需求结论,所以乡镇置业人群也占据我项目核心客群的一部分。 考虑到我项目属于罗庄区,并处于二个区的相接的区域,这个区域在整个罗庄具有刚需置业、乡镇进城、城区改善居住环境等市场行业作用,为我项目界定核心客群提供借鉴意义,对核心客群进一步把握。 产品定位 综上所述, 项目核心客群,主要分成以下几种 -核心客群界定 产品定位 -核心客群界定 产品定位 核心客户 游离客户 客群:临沂苍山置业者及周边低收入置业者 职业:企业单位中低层管理者及员工、私营生、意业主、进城务工人员 目的:一改、部分刚需 需求:三房、 特征:普遍对楼盘品质及其它要求略低,更关注于价格方

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