x年唐山凤凰新城项目定位研究1x.pptVIP

* * * 区位条件较好，是与京、津相互呼应的环渤海都市圈中重要一环 北京、天津、唐山沿海经济带构筑起环渤海都市圈，唐山成为都市圈工业增长的中心城市。 京津唐城市圈发展规划 唐山湾战略规划 唐山京唐港和曹妃甸港两大港口，年吞吐量规划达到5亿吨，相当于世界第一的上海港规模。 唐山湾整体规划2143平方公里，到2015年生产总值达到唐山50%，成为中国的东京湾。 经济发展稳定，GDP总量指标在区域中仅次于京津 唐山市GDP增速在近十年来基本高于全国增长水平，持续保持了较高的增长势头，2010年，GDP增速为13%，仅落后于天津（17%）； 2008-2009年，受全球金融危机影响，能源行业对国内外的依赖度较高，受挫较大，2010年开始回暖。 城市发展脉络清晰，为城市的未来发展奠定了良好的空间格局 重点新城的打造为城市发展提供空间，未来城市综合实力将得到快速提升 曹妃甸新城 空港新城 南湖生态城 凤凰新城 唐山未来将重点建设空港新城、凤凰新城、南湖生态城及曹妃甸新城； 地处中心城区的凤凰新城，是城市扩展的新增长极。曹妃甸生态城及南湖生态城是重中之重。 新的城市总体规划将城市等级提升到“国家级”规划地位 唐山城市总体规划（2010-2020）： 国家级基础工业生产基地和创新中心 培育依托高新技术支持的国家级重工业企业集群； 培育重工业研发集群，引进国家和国际研发机构，成为国家重工业研发基地； 京津冀城镇群专业性国际门户城市 环渤海内湾国际海运枢纽，与天津、沧洲等 城市共建自由贸易区； 京津冀国际客运通达节点，加强与天津和北京机场的城际捷运联系； 国家科学发展示范城市和环渤海生态宜居城市 改善社会人口结构，提高中等收入人口比例； 改善城市服务能力，促进商贸繁荣； 改善人居环境，创建生态友好城市。 凤凰新城将成为唐山CBD，最具价值潜力的城市核心板块 地区级的金融中心：辐射环渤海沿海地区和河北省北部的地区级金融中心，北京国际金融市场的重要组成部分； 地区级的商务中心：同时依托港口和产业优势，以及高铁站点，发展为具有特色的地区级商务中心，承接与北京、天津商务相关的部分商务功能； 区域型的总部基地：成为民营企业和河北省驻唐企业总部，以核心产业为依托，发展跨国公司的分支机构、本土企业总部及国内大企业集团的区域性总部或某些职能性总部。 凤凰新城是中心城区商务功能的主要承担者 目 录 城市发展基础概述 宏观地产市场分析 中高端居住市场研究与分析 商业及写字市场研究与分析 市场发展方向与判断 项目本体分析 项目核心问题和市场方向研判 唐山房地产市场研究与分析 市场机会的深度挖掘与判断 不同市场方向的规划方案研究 项目初步市场定位建议 整体供应情况： 2009以来土地供应量巨大，达到1000万规模 2009年至2011年6月唐山商品房住宅土地成交的规划建筑面积面积达1037.25万平米，供应量巨大，特别是2010年土地成交成爆破式增长； 2009和2010年凤凰板块集中放量，进入2011年后有所放缓； 2009年至2010年大宗土地成交主要以知名大开发商拿地为主，其中包括，万科、华润、中水电、绿城和任恒和美为主； 2009年-2011年上半年唐山土地成交情况 唐山住宅规划建筑面积统计 2009年 2010年 2011年1-6月 城东工业区 (万平方米) 6.35 20.84 20.90 凤凰新城区(万平方米) 141.81 195.97 79.05 高新区(万平方米) 11.48 21.26 5.71 核心区(万平方米) 13.45 197.48 60.02 南湖板块(万平方米) 2.71 193.01 67.19 合计(万平方米) 175.81 628.57 232.87 整体供应情况：主要供应集中在凤凰新城和南湖 2009-2011年6月各个板块土地成交面积及比例 唐山住宅规划建筑面积统计 规划建筑面积 占比 城东工业区 (万平方米) 48.1 4.64% 凤凰新城区 (万平方米) 416.8 40.19% 高新区 (万平方米) 38.5 3.71% 核心区 (万平方米) 271.0 26.12% 南湖板块 (万平方米) 262.9 25.35% 合计(万平方米) 1037.3 ----- 2009年至2011年6月唐山住宅土地成交面积供应量主要集中在凤凰新城板块，其次和南湖及核心区板块； 2011年土地成交中，南湖外围新天地美域项目占33万平米，根据其规划后续潜在供应约400万平米，南湖金地项目后续计划供应300万平米； 2009年1月-2010年11月唐山住宅市场价格基本处于平稳态势，2010年12月价格增长是由于南湖板块别墅成交的影响。2010年全年销售面积