房地产开发与经营分解.pptVIP

（五）投资约束 压缩超支成本采用的方法： （1）采用效率更高的技术方案，降低原材料费用。 （2）符合国家质量标准的前提下，降低工程质量标准。 （3）不影响到开发项目的主要功能的基础上，删减WBS任务。 （4）更加严格的管理措施，责任到人。 （六）督促监理工程师 四、房地产开发项目质量管理 质量管理是指房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，确保合同中规定的质量目标的监督与管理行为。 影响质量的因素：决策、设计、材料、机械、环境、施工工艺、施工方案、操作方法、技术措施、管理制度、施工人员素质等 （一）房地产开发项目在施工阶段进行质量控制的途径 1、审核有关技术文件、报告或报表 （1）审查分包单位的资质证明文件 （2）审批施工单位提交的施工方案、设计 （3）审批有关应用新技术、新工艺、新材料、新结构等的技术鉴定书 2、现场质量监督 （1）开工前的检查 （2）工序施工中的质量跟踪控制 （3）分项、分部工程检查及个别检查 3、现场质量检验 质量检验就是根据一定的质量标准，借助一定的手段来估测工程产品、材料或设备等的性能、特征或质量状况的工作。 目测法、量测法和试验法 （二）房地产开发项目工程质量控制常用方法 1、排列图法 2、因果分析法（树枝图、鱼刺图） 3、直方图 4、SPC图法 1、排列图－－帕累特图 是一种寻找影响质量主次因素的方法。 排列图中有两个纵坐标，一个横坐标，若干个矩形和一条曲线构成。 左侧纵坐标表示频数，也就是各种影响质量因素发生或出现的次数； 右侧的纵坐标表示频率，也就是各种影响质量因素在整个诸因素中的百分比； 横坐标表示影响质量的各种因素，按其影响程度的大小从左向右依次排列，； 每个影响因素都用一个矩形表示，矩形高度表示影响质量因素的大小。 排列图的作图步骤 收集一定时间内的质量数据。 按影响质量因素确定排列图的分类，一般可按不合格品的项目、产品种类、作业班组、质量事故造成的经济损失来分 统计各项目的数据，即频数；计算频率、累计频率。 划出左右两条纵坐标，确定两条纵坐标的适当刻度和比例。 排列图的分析 排列图中矩形柱高度表示影响因素程度的大小。观察排列图寻找主次因素时，主要看矩形柱高矮这个因素。 一般确定主次因素可利用帕累特曲线，将累计百分数分为三类： 累计百分数在0~80%左右的为A类，在此区域内的因素为主要影响因素，应重点加以解决； 累计百分数在80~90%左右的为B类，在此区域内的因素为次要因素； 累计百分数在90%左右~100%的为C类，在此区域内的因素为一般因素。 2、因果分析图－－鱼剌图 一种逐步深入研究和讨论质量问题的图示方法。 应用此方法时可召开会议，由组织者、管理者和操作者共同参加，根据质量问题存在的主要因素去一步一步地寻找产生的原因，然后再制定相应对策予以改进。 因果图由若干枝干组成，枝干分为大枝、中枝、小枝和细枝，它们分别代表大大小小不同的原因。 因果图的作图步骤： 确定需要分析的质量特性(或结果)画出主干线，即从左向右带箭头的线。 分析、确定影响质量特性的大枝(大原因)、中枝(中原因)、小枝(小原因)、细枝(更小原因)并顺序用箭头逐个标注在图上。 逐步分析，找出关键性的原因并应作出记号或用文字加以说明。 制定对策，限期改正 第四节 房地产开发项目招标投标 一、房地产开发项目招标投标概述 （一）房地产开发项目招标投标的作用 1、有利于建设市场的法制化和规范化 2、使工程造价更趋合理 3、有效控制房地产开发投资 4、有助于保证工程质量和缩短工期 （二）房地产开发项目招标投标原则 1、公开原则 2、公平原则 3、公正原则 4、诚实守信原则 （三）房地产开发项目招标方式 1、公开招标 2、邀请招标 房地产开发项目勘察设计招标投标 房地产开发项目施工招标投标 房地产开发项目建设监理招标投标 建设物质采购招标投标 三、房地产开发项目施工招标投标 （一）申请施工招标的条件 （二）房地产开发项目施工招标投标程序 （三）施工招标文件主要内容 （四）施工投标 （五）施工评标 招标程序 投标程序 组建招标机构 准备招标文件 发布招标公告、 资格预审通知 发出投标邀请 申请资格预审 接受投标邀请 图1 房地产开发项目施工招投标程序 发售招标文件 组织现场踏勘 召开标前会议 接受投标书 购买招标文件 参加现场踏勘 参加标前会议 递交投标文件 招标程序 投标程序 开标评标和定标 发出中标通知书 谈判并签订合同 参加开标会议、 解答有关问题 接受中标 提交履约保证金、 签订合同 招标程序 投标程序 图1 房地产开发项目施工招投标程序 第八章 房地产开发项目实施 了解房地产开发项目实施阶段开发企业的主要管理任务； 掌握房地产开发项目实施进度、投资、质量