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戴德梁行xx年宁波象山东海铭城项目产品定位_3戴德梁行xx年宁波象山东海铭城项目产品定位_3
别墅总体定位
顶级私家滨海生态别墅区
总体定位：
? 顶级私家滨海生态别墅区
? 尊贵的山水资源、先进的设计理念、优越的交通条件——打造为宁波别墅市场顶级产品
客户定位：
参照舟山：本地（46%）、省内其他城市（42%）、省外（12%）和象山别墅客群及本项目对象山、宁波的辐射力综合判断
? 客户来源：象山（45%）、宁波大市（35%）、省内其他城市（5%）、上海及其他（15%）
? 客户结构：个体私营业主（80%）、企业高管及其它 （20%）
? 购买目的：投资（20%）、自住（20%）、度假（60%）
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顶级别墅定义
顶级别墅具备较低的容积率和建筑密度、较大的户型面积和占地面积，私密性高，
针对上层精英客户，也因此具备较高的价格，经济效益明显。
顶级别墅——低密度独栋 非顶级别墅——高密度独栋/双拼/联排/叠加
? 容积率：0.1-0.3 ? 容积率：0.3-0.8
? 户型面积： 2 2 ? 户型面积： 2 2
400M -2000M 200M -500M
? 建筑密度：25% 以内 ? 建筑密度：25%-40%
? 户均占地面积：2亩以上 ? 户均占地面积：0.5亩-3亩
? 私密性：高，由于建筑密度低、花园面积大 ? 私密性：低，由于建筑密度高、花园面积小
? 客户来源：上层精英，同质性强 ? 客户来源：较为复杂，同质性低
?特点：景观优越、视野宽阔、物业管理好 ?特点：景观优越、视野宽阔、物业管理好
?价格特征：单价和总价均较高，经济效益明显 ?价格特征：以低价吸引客户，经济效益降低
注：参考长三角地区别墅市场情况综合得来 Page 242
别墅面积配比建议
参考依据 权重 200-300㎡ 300-400㎡ 400-500㎡ 500-600㎡ 600㎡以上
象山本地 20% 1% 46% 39% 14% 0%
市场表现
长三角 20% 22% 27% 17% 15% 18%
客户需求 30% 18% 31% 22% 19% 10%
案例借鉴 30% 23% 38% 33% 4% 2%
按套数 17% 35% 28% 13% 7%
加权平均
按面积 10% 30% 30% 17% 12%
建议套数配比
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