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房地产企业战略管理 ? 王玉祥 ? 赢城咨询 ? 中山大学EMBA ? 产业经济学博士 ? 网址： 大纲： ? ?? 房地产业发展趋势 ? ?? 房地产业战略模型 ? ?? 房地产业战略思考 赢城咨询 我国房地产行业具有以下四个基本特性 ? 周期性： ? 房地产业属固定资产投资范畴，受国家宏观经济政策的影 响非常大，产业表现出与国民经济的发展相关并具一定先 导性的周期性 ? 产业关联性： ? 房地产与国民经济的许多行业如金融、钢铁、水泥、木材、 玻璃、塑料、家电等都有着密切关系，房地产业的发展对 这些产业的诱发系数达到 1.7。此外，房地产业也促使物业管理、房地产评估、房地 产中介等新兴行业的发展 ? 地域性： ? 房地产是不动产，不能象其它商品那样通过在地区之间的 流动来达到供求平衡或缩小地区间价格差异。房地产市场 的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，同时受不同 地域的文化习惯和社会环境影响，不同区域表现出明显的 区域特征 ? 受产业政策影响大： ? 政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应， 从而影响到房地产业的开发状况；政府的各项税费会影响 到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；政府对 房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况 我国房地产行业整体保持了快速发展的趋势 ? 以住房分配的货币化政策和二、三级市场政策促进房 地产产业化、拉动房地产个人投资和梯级消费通过取 消住房建设中的不合理收费和减免各项税收等政策控 制房价 ? 2007年以来出台一系列土地政策，严格土地管理，加 大对土地政策的调控力度，土地开发面积增幅回落， 土地交易价格持续上涨 ? 从金融政策看，提高房地产开发固定资产投资项目(不 包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。 ? 提高个人住房按揭贷款门槛，各地采取了期房限转、 中低价配套房政策、经济适用房以及动拆迁管理相关 政策，限制房地产过度投资行为 ? 2007年以来进行了多次最为严厉的宏观调控，使全国 景气指数有较大的下降 观点一：长期来看，多种因素决定了中国房地产市 场需求将长期看好，还有很大的发展空间 ? 联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结 出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系，我 国正进入稳定高速发展期； ? 我国城镇居民人均居住面积约23平米，与发达国家地区相 比还有较大差距； ? 2010年，中国的城市化率已达50%，根据城市发展规律， 中国城市化率将每年提高一个百分点，按照人均住房需求 20平方米计算，每年由此增加的住房需求为2.6亿平方米 ? 房地产业仍将是国家的支柱产业 ? 房地产业在国民经济中占有重要的地位，并带动大量相关 产业的发展。以上海为例，2009年房地产业占GDP比重达 8.4%，拉动上海GDP增长13%，房地产及相关产业总共 拉动上海GDP增长19.5%。 ? 1986至2009年23年间，房地产行业投资年均增长率为 35.9%，远大于同期社会固定资产投资年均增长率的 19.95%，2009年，房地产行业投资占社会固定资产投资 比例达18.78%。 观点二：国家出台一系列政策，从供应和需求两个 方面对房地产行业进行影响，且力度逐步增强，房 地产业进入周期性调整 ? 土地政策 ? 招拍挂促进了土地供应透明化，规范了房地产企业行为，提高了土地 获取的难度和成本，资金实力日益重要，同时企业项目前期策划定位、 收益测算能力日益重要 ? 对闲置土地加强清理，提高了政府调控市场的力度 ? 金融政策 ? 提高项目开发中企业自有资金比例，提高银行贷款的门槛，促进行业 的整合和产业升级 提高房地产商贷款利率，增加资金成本土地出让金 的支付日趋严格 ? 加强对房地产项目贷款使用的监控，保证资金封闭运行，使房地产企 业资金调用难度增大 ? 促进整个行业的规范、健康发展 赢城咨询 http: 我国房地产业将面临重新洗牌 ? 现在： ? 房地产企业数量仍偏多、规模偏小、集中度低，房地产开 发企业绩效开始出现分化，行业内优秀企业开始高速增长， 企业间并购开始大量涌现，行业集中度逐步提高，业务运 作日益规范 ? 未来： ? 行业集中度将大幅提高，规模大、资金雄厚、管理模式先 进的巨头将出现资金实力将成为企业发展的最关键因素， 规模化、专业化将是我国房地产企业发展的必由之路；产 品/服务细分，业务模式多样化趋势，专业化程度增加,品 质要求也更高 赢城咨询 房地产行业集中度将逐步提高，行业开发主体将更 趋于集约化、规模化（一） ? 大中型发展商 ? 大中型发展商采用联合开发或者企业合并的形式来应对政 策，并日益重视品牌、专业化和市场份额。 ? 中央企业房地产业重组;知名大房产商反周期操作，以品 牌和资金盘活市场存量土地，如万科并购南都