房地产私募股权基金运作.pptVIP

报告人：李玉成 2013年10月10日 房地产私募股权基金运作 前 言 在房地产调控不断加码，传统融资渠道普遍收紧时代背景下，房地产私募基金等创新融资手段逐渐兴起，房地产行业已明显地进入资本主导阶段。了解房地产基金的运作模式，采用房地产基金进行融资对房地产开发企业变得很有必要。 本报告重点介绍了房地产私募基金的三种组织形式、金地募集基金案例和中城基金投资泰禾地产的案例，通过概念对比和案例分析使大家能够了解房地产基金形式、募集和投资要点，获得实效。此外，本报告也简要地介绍了房地产基金“募、投、管、退”四个阶段的运作流程，初步探讨了建业成立私募基金的必要性和可行性。 目 录 房地产私募股权基金概述 房地产私募股权基金募集与设立 房地产私募股权基金投资与管理 房地产私募股权基金的退出 启示 1.私募股权基金概念 私募股权基金（Private Equity，PE)，是指以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集资金，对未上市企业进行权益性投资，最终通过被投资企业上市、并购或者管理层回购、基金清算等方式退出而获利的一类投资基金。 私募股权基金概述 2.私募股权基金的特征 （1） 在资金募集上，向特定机构和个人募集，投资者多为高净值客户，投资门槛相对较高。 （2） 在投资方式上，多采用权益型投资方式，也有夹层融资和债权投资。可通过参与被投资企业的经营管理并提供增值服务，在实际操作中方式多样、灵活。 （3） 在投资期限上，一般可达5-7年，甚至更长，属于中长期投资。多为封闭性投资，在投资期内不能退出，或只能通过IPO、并购、回购等方式退出，流动性差。 （4） 在退出机制上，私募股权基金运作的基本特点是“以退为进，为卖而买”，在投资的初期一般就会设置退出机制。 私募股权基金 1、房地产私募基金概念 房地产私募基金是指通过非公开方式，面向少数个人或者机构投资者募集资金而设立的，以房地产为投资对象的投资基金。 2、房地产私募基金类型 （1）依托房地产公司设立的基金 募集的资金主要用于集团下属项目的开发。如复地（景业、景盈）、华润置地、金融街、中国海外、金地集团（稳盛基金）都设立了基金公司。 （2）专业投资机构设立的房地产基金 以专业机构投资者或者中小企业为主要发起人，通过基金管理机构对项目进行投资。如鼎辉房地产基金、高和投资、开普投资。 房地产私募股权基金 3、房地产私募基金的优点 （1）非公开性 较少披露义务 （2）专业化管理 （3）降低成本 规模化优势，减少信息不对称、避免双重征税（有限合伙制） （4）分散风险 房地产投资基金可以运用各种投资交易安排，主动控制风险 房地产私募股权基金 4、中国房地产私募基金发展现状 （1）时间较短 （2）很少有完整的项目退出 （3）募集金额不断攀升（见下页表） 房地产私募股权基金 房地产私募股权基金 4、中国房地产私募基金发展现状 1、三种组织形式的概念 房地产私募基金有三种组织形式：公司制、合伙制、信托制 （1）公司制 以公司法为基础，股东会与董事会、董事会与经理层双重委托关系等 房地产私募股权基金的组织形式 （2）合伙制 在有限合伙制模式下，基金的投资者作为合伙人参与投资，依法享有合伙企业财产权。普通合伙人代表私募股权基金对外行使民事权利，并对基金债务承担无限连带责任。有限合伙人以其认缴的出资 额为限对私募股权基金债务承担连带责任。 房地产私募股权基金的组织形式 （3）信托制 房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产项目的开发和经营，为委托人获取一定的收益。 目前我国“房地产信托”一词表述不够严谨。根据《信托投资公司管理办法》第二十条的规定，信托投资公司的信托业务有二：一是资金信托业务，二是动产、不动产及其他财产信托业务。从我国目前的房地产信托产品来看，既有投资者将资金委托给信托投资公司用于房地产投资，也有房地产企业将房地产项目、公司股权等委托给信托投资公司管理。但不论哪种类型的房地产信托，其目的均是通过信托方式解决房地产企业的融资难题。其并非类似于reits的真正的不动产信托，而是一种资金投向房地产项目的信托产品。 房地产私募股权基金的组织形式 房地产私募股权基金的组织形式 （3）信托制 我国的房地产信托更多地看成一种房地产贷款，和国外的房地产信托基金（reits）差别极大。 房地产私募股权基金的组织形式 公司制 有限合伙制 信托制 法律依据 《公司法》 《创业投资企业管理暂行办法》 《