关于地产公整合的方4.doc

关于地产公司整合的方案 一、基本原则 1．专业化发展的原则； 2．分工清晰、责权统一的原则； 3．精简、高效、低成本的原则； 4．资源性运作、调度的高度集中与产品独立经营、完整操作相统一的原则。 二、依据产品分类设立专业公司 1．太合地产仍然作为太合控股在房地产方面的产业公司。但需根据房地产业务流程特点、资源等方面的实际情况，调整太合地产与下属公司之间的业务划分和权责关系。除确实需要集中的、或者既具有共性又可以适当脱离经营流程的业务，坚决拿上来管细管好外，其余的一律交由下属公司负责并给予相应的授权，使下属公司成为开发经营完整的强势公司。 2．太合地产向下按照为都市白领打造精品公寓、可复制的舒适的低密度住宅和为顶级消费阶层量身定制的极品物业三个产品方向，设立专业公司。据此，世纪星项目、欧陆经典项目并入都市公寓类专业公司；时代庄园项目、京明苑项目并入低密度住宅类专业公司；嘉园项目并入极品物业类专业公司。专业公司的名称注册问题以及原有项目公司名称的保留或注销问题，由地产公司董事会决定。同时，要努力创造条件，使地产公司尽快成为一级开发商。 三、地产公司职权界定 地产公司拥有规划计划权、财务管理权、资金调度权、资源储备权、重要人事任免权、考核权、制度标准的制定权、监督权和重大问题上的否决权。具体说明如下： （1）规划计划权 A．地产公司代表控股公司，组织编制地产产业的发展规划和年度计划。规划和计划的编制，应当坚持上下结合的方式，坚持计划与规划保持一致性的原则，坚持滚动修改规划、计划的方法。 B．地产公司在年度计划的组织制定过程中，有综合平衡的权利，并以足够的专业能力，纠正计划编制过程中无条件冒进和悲观保守的倾向。 （2）财务管理权 A．地产公司对全系统的财务工作行使集中管理权，包括财务制度制定、限额标准的制定、限额外支出的批准和限额内收支的审查，以及财务人员的任免、调动的权力等，均由地产公司享有。 B．地产公司对各专业公司根据年度计划编制的年度预算和年度分月预算，行使审查权或批准权。未经地产公司审查通过的，专业公司的决策机构不得批准该预算。 C．各专业公司为独立核算的实体，专业公司对所辖各项目仍应实行项目核算制管理。专业公司有关综合性费用支出以何种方式、何种比例分摊，经地产公司财务部门提出意见，与专业公司会商后，由地产公司批准决定。 （3）资金调度权 A．资金实行严格预算管理下的统一调度，即属于各专业的资金，留存在本公司帐户上；但支出必须严格遵守所批准的预算、月度使用计划，以及授权和审批程序；一般情况下，预算和月度使用计划外，帐上富裕的资金，地产公司有权统一调度。资金的统一调度，原则上应当以不影响专业公司按计划使用资金，除非地产公司执行董事会决定进行重大战略性投资外。 B．融资工作由地产公司和专业公司共同负责，但各有分工。地产公司主要负责根据年度计划需要编制融资计划，并据此统一组织、平衡资源、协调内外部关系、审查和批准合同；专业公司是融资主体，主要负责执行融资计划，通过积极主动、富有效率的工作，满足开发经营中的资金需求。应特别指出的是：所吸收的资金纳入资金的统一调度，但应有偿使用（原因：满足产业发展的整体需求，鼓励内部协作，正确核算项目成本）。 （4）资源储备权 A．地产公司负责根据规划和计划要求，结合市场分析前景和专业发展方向，寻找、落实土地资源。土地转让协议签署后的工作，由专业公司负责，土地转让协议签署前的所有费用，由承接本幅土地的专业公司负担。 B．地产公司应制定政策，鼓励专业公司寻找土地资源，实行内部有偿划拨。 C．地产公司对土地资源的获得，采取项目开发的预算管理方式，一事一议。 D．无论地产公司还是专业公司寻找到的土地资源，具体适合哪个产品的开发，应当由地产公司组织专门会议，听取专业公司的论证意见后，做出决定。专业公司的项目规划和产品设计，由地产公司专业委员会组织内、外部专家评议，地产公司董事会或委托总经理联席会议，综合评议意见和专业公司意见后予以批准；有关项目预算，由专业公司编制，地产公司总工程师组织合同预算部和财务部审查后，报地产公司董事会或其委托总经理联席会议批准，纳入年度计划和预算。 E．地产公司负责组织全系统的市场研究工作。其中，地产公司侧重产业发展、宏观政策方面演化趋势的研究；专业公司侧重本产品类型的市场和消费研究。地产公司应统筹市场研究，建立内外部资讯和系统研究体系，实现内部资源共享，为经营开发提供专业支持。 （5）重要人事任免权 A．地产公司及其专业公司的中层（含）以上管理人员，实行双重管理。