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股权收购获取房地产项目实务——以内资非国有有限公司为例 2011年4月 陈 栗 2 目 录 第一部分 房地产项目获取方式 第二部分 股权收购流程 第三部分 需要关注风险 第四部分 税赋简单比较 3 第一部分 房地产项目获取方式 房地产项目获取方式 一、项目获取方式概述及分类 对开发商而言，并非一定要获取土地使用权，全部或部分取得项目开发的权利，并随之享有项目相应利润。 项目获取方式 公开 出让 非公开 合作开发 在建工程转让 转让 股权收购 房地产项目获取方式 二、项目获取方式简介 出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。（《房地产法》第七条） ——招标，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 ——拍卖，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 ——挂牌，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 房地产项目获取方式 二、项目获取方式简介 合作开发，当事人以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产。（《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条） 在建工程转让，权利人将其拥有的在建工程项目转让给受让人。 《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定，转让房地产开发项目，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件 《城市房地产管理法》第三十九条规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 房地产项目获取方式 二、项目获取方式简介 转让，土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款。（《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》） 《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》对出让取得开发用地使用权的企业，因地震灾害导致企业资金短缺无力进行开发建设的，经国土资源部门审核批准，可通过协议方式将其土地使用权转让给有条件开发建设的企业，有关部门应为其办理土地使用权转让和报建等相关手续。 股权收购 8 第二部分 股权收购流程 股权收购流程 一、通过收购目标公司股权的方式，取得目标公司的土地使用权或房地产项目开发的权利，并进而享有相应利润。 二、股权收购的流程 （一）签订意向协议 其主要作用在于：对于转让人而言，对于受让人获取目标公司资料的保密义务；对于受让人而言，在一段时间内取得排他性的谈判的权利；对于双方而言，尽可能地锁定交易价格。 （二）对目标公司做尽职调查(附带对出让方的资信、担保方的资产等情况进行调查) 为什么要做尽职调查？购买一件物品，首先得检查和确认它是你要的东西，质量如何，有没有瑕疵，有没有什么你不想要的东西。买一个公司也是如此。 1、法律——尽职调查报 股权收购流程 从法律方面来讲，做尽职调查的目的: 第一，能够帮助收购者查清目标公司的债务和避免法律风险； 第二，为收购方提供足够的信息，来帮助他作出有充分信息的决定； 第三，发现法律和合同上是否存在完成一个交易的障碍，比如目标公司是否具有相应的授权，是否需要第三方同意，是否需要得到政府的批准。 尽职调查报告的内容： a.目标公司的设立与存续 原始股东的出资，公司的增、减资，股东的变更等 b.目标公司的现状 目前的公司类型、注册资本、法定代表人、注册地和股东的情况 股权收购流程 c.目标公司的组织架构 董事会（执行董事）、监事（会）、经理的设置及权限的划分 d.目标公司的资产 国有土地使用权的取得及拥有情况 e.目标公司的关联交易 f.目标公司的负债 关注会