房地产开发的“五证两书”.docVIP

(二)、房地产开发的“五证两书” 在房地产开发过程中需取得具有法律效力的五证两书才可进行房地产开发、销售、产权登记，否则被视为违章、违规建筑。它是法律明示购房人及相关事项办理必须认证的手续，是房地产商合法开发经营的重要凭据。它们分别是：五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。两书：住宅使用说明书、住宅质量保证书。两书相比五证略显次要。房地产开发商项目能否顺利开发，抵押贷款、按揭手续办理成否成功，产权能否最终登记，基本上取决于五证的办理。下面就五证两书的内容及申办手续概述如下： 1、《建设用地规划许可证》 凡在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门提出定点申请；城市规划行政主管部门根据用地项目的性质、规模等，按照城市规划的要求，初步选定用地项目的具体位置和界限；同时根据需要，征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见；根据上述要求及意见向用地单位提供规划设计条件；最后审核用地单位提供的规划设计总图，核发建设用地规划许可证。它是经城市规划行政主管部门确认该项目位置范围符合城市规划的法律凭证 ??? 建设用地规划许可应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等的法律效力。附图和附件由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。 办理依据： 《中华人民共和国城市规划法》33条 《建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》（建规字第66号） 2、《建设工程规划许可证》 凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出建设工程申请，城市规划行政主管部门根据城市规划向申请人提出建设工程规划设计要求；申请人根据规划设计要求提交工程初步设计方案后，城市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案；申请人审定的建设工程初步设计方案，制作工程施工图经城市规划行政主管部门审核后，核发《建设工程规划许可证》。它是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，也是建设单位得以建设工程的法律凭证之一。 建设工程规划许可证所包括的附图和附件；按照建筑物、构筑物、道路、管线以及个人建房等不同要求，由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。 办理依据：《中华人民共和国城市规划法》33条 《建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》（建规字第66号） 3、《国有土地使用证》 经土地使用者申请经城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。办理土地使用权证需向土地部门提交如下手续：立项、选址意见书、用地预审、环评审核、方案及总平审核和用地规划许可证核发、地质勘察成果审查、施工图审查、消防审核、施工图审核、防雷审核、民防审核、市政审核、园林审核、《建设工程规划许可证》核发后缴交地价后才可以核发《国有土地使用证》。 2002年5月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让,2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［2006］31号）明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。2007年3月16日，新颁布的《中华人民共和国物权法》全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度。2007年9月28日，国土资源部修定了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (中华人民共和国国土资源部令第39号)，根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》现在实行挂牌出让国有建设用地使用权上述手续由政府确认竞得人后给予办理，但参与人需符合以下竞买条件： （1）、中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织除法律、法规另有规定外均可申请参加国有建设用地使用权挂牌出让活动（以出让公告为准）。 （2）、申请参加竞买者必须提交竞买申请文件和竞买保证金。 （3）、竞买人可以独立竞买也可以联合竞买。联合竞买的需提交联合竞买承诺书。若联合竞得后不得将地块分割。联合竞买的各成员应为竞买及竞得后的行为对外承担相应的连带责任。 挂牌出让程序 （1）、在挂牌开始日前20日发布挂牌出让公告将挂