房地产开发的五证.doc

房地产开发的五证：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》 二书：住宅质量保证书、住宅使用说明书 五证说明： 1、国有土地使用权证 证明土地的使用者已经缴纳了土地出让金，获得了国有土地使用权的法律凭证，受法律保护。 颁发机关是人民政府或者国土资源局，注意正式的使用证应该同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门的公章。对于普通的商品房土地证上应该是加盖“有偿土地使用证专用章”如果是加盖的是“临时土地使用证专用章”。表明使用者没有缴足地价款，会给日后办理产权证带来隐患。土地证不能涂改，载明的土地使用者应该和开发商名称一致。注意有没有抵押，要求查看开发商支付土地使用金的收据。 2、建设工程规划许可证 是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。是符合城市规划要求的法律凭证，也是建设单位建设工程的法律凭证，没有此证其工程建筑属于违章建筑。开发商在领取了此证后方可申请办理开工手续。主管机构是各级规划委员会 3、建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。法律后果是房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。注意查验开发商所使用的土地在用途上、位置和界限上是否与证上相互一致。还需要注意：用地许可证不能保证规划不变更，原因是开发商可以申请变更的。应对办法是明确约定，变更多少日内通知购房者，不通知可以退房。（商品房销售管理办法）24条明确约定的。 4、建设工程施工许可证 标志者建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件。没有也是违章建筑。主管部门主要是建设行政主管部门 5、商品房预售许可证 指的是期房，如果是现房的话就是直接办理大产权证的审批手续的。 五证办理方法： 一、国有土地使用证 受理部门：所在的国土局 所需资料 1、申请（或土地登记申请书） 2、土地登记审批表 3、征用土地批准材料和红线图 4、地籍图或地形图（委托你所在的土地勘察中心测绘，收费按国家规定收费标准收取） 5、出让金收据、契税（国有土地使用权出让合同总额的4％）和土地出让业务管理费交付凭证（国有土地使用权出让合同总额的2％）（复印件） 6、法人资格证明（或个人身份证明） 7、需提供的其他证明材料（包括国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设项目批文、营业执照等复印件） 受理地点：所在县（市）国土资源局 二、建设工程规划许可证 城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 申报材料： 1.建筑工程类①《建设工程规划许可证》申请表1 份，并加盖申请人印章 　　②有关计划批准文件、设计条件或规划方案审批意见 　　③土地使用权属证件及附图 　　④1/500或1/1000地形图两份，地形图上应由设计单位用HB铅笔标明下列内容：建筑基地用地界限、建筑物外轮廓及层数、新建建筑物与基地用地界限、道路规划红线及相关控制线、相邻建筑物间距尺寸轴线标号；(作图格式见《报送建筑工程设计方案、建设工程规划许可证地形图示意图》)； 　　⑤符合出图标准并加盖建筑设计单位设计出图章的1/500或1/1000总平面设计图两份 　　⑥建筑施工图一套，图纸须加盖设计单位图章；⑦分层面积表(应按国家有关建筑面积规定计算)； 　　分层面积表(应按国家有关建筑面积规定计算) 　　⑧建筑工程预算书 　　⑨相关单位部门审核意见 　　⑩日照分析文件一份（可选） 　　2. 规划部门要求提供的其他材料。 　　3.涉及拆迁的，应附送拆迁文件 　　4.市政工程类 　　5. ①《建设工程规划许可证》申请表1份，并加盖申请人印章 　　②有关计划批准文件、设计条件或规划方案审批意见 　　③土地使用权属证件及附图（可选） 　　④1/500或1/1000地形图两份； 　　⑤符合出图标准并加盖市政府工程设计单位设计出图章的1/500或1/1000总平面设计图两份 　　⑥施工图2套，图纸须加盖设计单位出图章； 　　⑦工程预算书 　　6.涉及拆迁的，应附送拆迁文件 　　7.相关部门书面意见 8.规划部门要求提供的其他材料 三、建筑用地规划许可证 需要材料： 1、申请报告1份 2、填写《建设用地规划许可证申报表》1份 3、项目计划批复1份 4、批准方案通知及附图、定位图、总图（复印件）1份 5、土地权属证明及附图（复印件）1份 6、建筑施工图一套，包括：建筑定位图、总平面图、平、立、剖面图、基础施工图 7、根据项目性质、规模提交相关专业部门审查意见1份 四、建设工程施工许可证 提交资料： 1、*建设工程施