济南房地产项目评估报告书.doc

济南房地产项目评估报告书 济南房地产项目评估报告书 山东某集团房地产开发有限公 济南某综合开发项目评估书 ShanDong RuiXin Real Estate CO.,LTDThe evaiuation book of DuanDian integratedDevelopment project 2007年1月 January 2007?目???? 录一、前言?1二、可行性报告内容指引?2第一部分?? 济南市房地产综合分析?2第一节? 济南社会经济发展简析?2一、经济发展增长速度加快，产业结构进一步调整。?2二、工业结构进一步优化?3三、投资规模继续扩大，房地产投资回暖。?4四、消费品市场持续活跃，消费需求显著增强。?4五、区域经济产业布局更趋清晰。?4第二节? 济南房地产发展现状?4一、概述?4二、06年以来济南房地产市场运行情况?5三、发展趋势分析?5第二部分? 济南西部房地产发展分析?6第一节?? 概述?6第二节?? 济南西部房地产发展现状?7一、双动力引擎，加速西部地产列车?7二、楼群怒放，直把西部比西子?8三、比翼齐飞，东边日出西更晴?9第三节?? 济南西部房地产发展趋势?10一、逐渐走向繁荣?10二、跨越式发展，西部土地价值实现全新飞跃?10第四节?? 区域商业发展现状分析?10一、区域主要商业概况?11二、区域在售底商概况?11三、区域写字楼市场?12第五节? 项目所属片区楼市分析?12一、楼盘规模状况?12二、价格分析?12三、户型分析?13四、销售状况分析?13五、可比性楼盘调研分析?14一、外海?中央花园?14二、莱钢?凯旋新城?15三、实力?荣祥花园?16六、结论：?16第六节? 西部住房消费群体特征?16第三部分? 项目概况?17第一节? 项目简介?17一、项目简介?17二、周边配套?18第二节? 市政基础设施现状?18第三节?? 诉求特征?19第四节? 项目SWOT分析?20一、优势（S）分析?20二、劣势（W）分析?20三、机会点（O）分析?20四、威胁点（T）分析?21第五节? 建议?21第四部分? 项目规划?22第一节? 主要设计依据?22第二节? 指导思想及设计原则?22一、规划设计分析?22二、设计概念?22第三节? 总体规划方案?23第四节? 公用工程?24一、供水?24二、排水?24三、中水?25四、供电?25五、防雷接地?26六、燃气?26七、供暖?26八、空调通风?26九、有线电视?27十、通讯、网络?27十一、可视对讲系统?27十二、消防?27十三、管线综合?28第五节? 地下设施?28第六节? 社区公建配套?28第七?? 园林绿化工程?28第八节? 节能和环保型建筑材料选用?29一、节能措施?29二 、节水措施?29第九节? 主要技术经济指标?29一、主要技术经济指标表?29第五部分? 投资估算与利润分析?30第一节?? 投资估算编制依据及说明?30第二节? 投资估算?31一、合作方式及条件?31二、付款进度及与拿地程序的配合?31三、规划布局?32四、投资估算汇总?33五、土地费用构成?33六、建筑安装工程费用估算明细表?34七、其他费用估算明细表?35八、销售收入预测?35九、三项费用?36十、营业税金及附加?36十一、所得税预征?36十二、利润分析?36十三、利润分配?37第三节?? 4#地块(商贸市场)长效收益分析?37一、收益分析?37二、经营收入计算表?37三、收益分配?38四、资产评估?38第六部分? 组织架构和劳动定员?39第一节? 组织机构?39第二节? 人力资源配置?40结?? 论?40一、西部房产发展正当时 天时、地利、人和?40二、雨后荷花初开时?41三、利润效益?41 ?山东某集团房地产开发有限公司济南某综合开发项目评估书一、前言为在21世纪全面建设小康社会，山东省济南市委、市政府提出了“济南要率先基本实现现代化，全面提升人民生活质量，提前跨入小康社会”的战略步置，并编制了“实现新跨越、建设新泉城”的宏伟蓝图，提出了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略，力争到2020年把济南建设成为环渤海地区乃至东北亚经济圈对外开放的先导区，以及发展新型产业和拓展城市空间的核心标志区。为此，济南将由东向西逐步形成“东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区”等五大区域和拟跨黄河发展的北部片区，城市用地规模扩大至400平方公里，城市常住人口规模达到400万人，最终发展成为“南北承接沪宁、京津两大城市圈、东西辐射黄河中下游并