淮安房地产市场调查报告.doc

淮安房地产市场调查报告 班级：统计0801 姓名：钟健 摘要：随着近几年淮安市经济的快速发展，本市的房地产业也随之蓬勃发展，我市的房地产业经过近些年来的持续高速发展，使房地产市场逐步多极化的市场结构，多样化的交易方式，产业化与社会化的市场信息。同时又有封闭，垄断的房地产市场，相比之下，房地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后，导致房地产开发与消费，投资，投机等多种不良行为的产生，在一定程度上影响了我国房地产的持续。本文将主要从本市宏观经济水平和房地产业发展情况来分析近几年的淮安房地产市场。 关键字：宏观经济水平 房地产 市场供求 市场价格 第一篇 城市环境总体分析 城市经济发展状况 总体概况 淮安是一座正在迅速崛起的新兴工业城市、全国农副产品产加销基地、江淮平原的重要商埠，具有良好的产业基础、较强的产业配套能力和独特的比较优势。与其他地区相比，淮安投资政策更加宽松，综合商务成本更加低廉，软硬环境建设更加到位,为来淮投资客商提供了广阔的投资空间和极佳的发展机遇。全市现有各类工业企业1万多家,其中规模企业1118家、重点企业90家，形成了冶金、机械、纺织、化工、烟草、食品、建材、医药等八大支柱产业。淮阴卷烟厂、淮钢集团、华能淮阴电厂等一批重点企业的综合经济指标名列全国同行业前列。一品梅卷烟、淮钢牌特种钢、清江牌特种电机、韩泰子午轮胎、辉煌牌太阳能、今世缘系列酒等一批名牌产品畅销海内外。 宏观经济水平 淮安2008年主要经济指标 单位 2008年 比上年+% 地区生产总值 亿元 915.83 13.4 第一产业 亿元 142.01 5 第二产业 亿元 453.25 15 工业 亿元 381.75 17.3 建筑业 亿元 71.5 3.4 第三产业 亿元 320.57 15.6 人均地区生产总值 元 18921 14.6 图1-1 淮安2008年主要经济指标 图1-2淮安历年GDP与人均GDP 自2000年以来，淮安市GDP始终保持增长态势，连续8年以两位数增长率稳步增长，特别是2007年，淮安市的GDP突破700亿元的大关，达到765.23亿元。同比增长17.54％。但整体来看，淮安经济运行比较稳定，增长也趋于理性化。按照库兹涅茨经济学理论，国民经济周期与房地产经济周期有着密切关系，当一个城市的GDP增长率在10％－15％之间，该城市的房地产业应处于飞速发展期。根据这一理论，由于近几年淮安的GDP增长率均在10％以上，因此淮安的房地产业应该处于飞速发展时期。 图1-3淮安历年各产业生产总值及三次产业比例 总体上来看，第二产业一直淮安市的支柱产业，在全市GDP占比一直超过40%，且连续三年保持着稳步增长的态势。到2007年，第二产业的占比已经达到48.14％。而第一产业生产总值所占比则连年下降，到2006年的占比已经不到20％，2007年的占比降到17.07％。第三产业则呈现稳步上扬的趋势。2007年一二三产业所占比重分别为17.07%：48.14%：34.79%。 根据淮安产业发展规划，到2010年淮安市三次产业结构比例将调整到12.8%：51.5%：35.7%，从目前来看，第一产业的占比还是偏大。而第三产业的占比已经基本达标。因此可以预测未来第一产业占比将大幅降低，第二产业是短期内产业发展的重点。但从经济发展方向而言，三产的上升是大势所趋，预期随着淮安在经历一番工业转型、升级后，各种服务性产业需求逐步增长后，会慢慢的实现向三产主导过渡。 二． 城市区划与人口 年 末总人口（万人） 土 地面 积（平方公里） 人口密度（人/平方公里） 全 市 524.06 10072 518 市 区 270.99 3171 850 清河区 24.36 29 10729 楚州区 119.49 1522 786 淮阴区 87.42 1264 686 清浦区 32.06 296 1087 开发区 7.66 60 1248 涟水县 104.19 1670 623 洪泽县 39.25 1394 279 盱眙县 73.98 2493 295 金湖县 35.66 1344 267 ● 城市规模的扩容提速 淮安规划5年内中心城市人口突破100万，建成区面积达到120平方公里，全市城镇人口达到250万，城市化水平达到45％；10年内，中心城市人口达到110万，建成区面积达到140平方公里，全市城镇人口达到300万，城市化水平达到55％以上。淮安将成为一座生活便利、交通顺畅、空气清新、环境优美、布局合理、人与自然和谐统一、快速发展的大城市，成为一片“绿水中的城市、城市中